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“房地产是资本的游戏。”这句话业内外应该都会认同。2002年深圳房地产市场的火热以及诱人的高额利润吸引了越来越多的热钱进入。一方面这些新生的房企为市场带来了新鲜的气息,另一方面头脑发热和经验不足也最容易产生问题,这都使深圳房地产市场格局充满了变数。优势发展商没有优势
在深圳,即使多家优秀房地产开发企业都成功上市也不能迅速形成几家割据的格局。深圳十多家本地房地产上市公司的市场份额全部加起来,也不足20%的市场占有率。看看国内外同类城市的情况,在不同地区的市场上,优势发展商的市场占有率不尽相同,香港前九家开发企业的市场份额为80%,日本积水物产的市场占有率达到29%;而上海前十位开发商的市场占有率加起来超过23%。
老牌上市房企万科苦心经营十多年,早已进入全国十多个城市房地产开发市场,而万科要在房地产市场获得1%的份额仍有一段距离。深圳房地产行业另一龙头企业中海地产重组求变,整合各项优势资源,欲打造中国房地产新旗舰,定下目标也是力争2005年资产规模和综合实力跻身全国房地产上市企业的前三位,房地产销售额在全国的市场份额超过1%。
深圳现有注册房地产企业800余家,虽然每年都有为数不少的房地产企业、项目公司从市场上消失,虽然近年来深圳房地产开发门槛越来越高,但仍有不少新的企业不断进入房地产行业,因此深圳房地产企业的数量似乎是有增无减。
由于深圳房地产市场竞争激烈,利润必然摊薄,一些房地产企业,尤其是上市公司都会向外拓展,寻找新的高利润增长点。万科、中海、金地都将自己定位为全国性房企,在深圳的业务比重有所下调,这也是造成深圳房地产市场上优势发展商并无优势的一个重要原因,使近年内楼市“多国演义”仍将继续。市场格局迅速调整
许多知名房企的老总都曾预言,房地产业的格局会朝着“二八”(20%的房地产企业拥有80%的市场份额)的方向发展。这20%的企业应该会在融资能力更强、管理经验丰富、市场运作更为透明的上市公司中产生,在市场上继续生存的那80%的企业也都是拥有独到之处的企业,更多的中小型房地产企业以及大大小小的项目公司或是被淘汰出局或是随着项目的完工自然消失,总之房企数量将会大大减少。2003年深圳房地产企业格局演变虽然不会完全像预言的这样,但是方向性将会更加明显,上市公司将成为今年深圳地产格局调整的主角。
深圳本地发展商经历了残酷的竞争,已经初步完成了产业集约化调整的过程,少数的几个规模更大的房地产商已经确定了自身在深圳的市场地位。如在国内房地产具有重大影响力、一直要领跑中国房地产业的深万科;长期稳健增长的深长城、深振业、深天健;新锐地产上市企业金地集团;经过重大资产重组之后使房地产成为主业的华侨城、招商局等公司;以及在香港上市的百仕达、深业集团等大型房地产企业,另外还有中海、泰然、益田、卓越、华业、朗钜等已经或计划进行重组,为上市做准备的储备力量。
这些彼此高度竞争的公司保持了深圳本地房地产市场的活力,推动了市场开发水平的迅速提高,他们的市场占有份额也将在此过程中逐渐增大。向公众企业转变成为趋势
自2001年房地产企业上市解禁以来,深圳也只有金地集团一家成功作为房地产类企业直接上市。“借壳”上市者如重组的沙河股份在2002年凭着世纪村项目的重大成功,入主深华源后顺利实现了第一年扭亏的目标。
可以看到上市后房企得到的不只是融资能力的加强,在企业管理、市场运作等多个方面都有质的提升。沙河股份总经理吕华曾表示,沙河股份在管理架构与内控机制上下了很大功夫。
上市成了一心要做大做强的深圳房企最热切的期望。“借壳”上市简单迅速,为深圳多家地产企业青睐。2002年12月23日,深圳市华业发展有限公司入主仕奇实业成为公司第一大股东,成功上市。去年12月2日,中海地产股份有限公司在深圳正式挂牌成立,今年已正式进入在内地A股上市的辅导期。今年1月12日,泰然股份有限公司正式揭牌,泰然向着资本市场迈开了第一步。早间业界已有消息流传,益田房地产已经接受广发证券辅导超过一年时间,准备上市;百仕达控股公司也曾计划分拆百仕达实业到A股上市;卓越地产、花样年华等也有筹备上市的传闻。
2003年,不管到底会有几家房企能够成功上市,这些准备上市的房地产企业都会朝着公众公司转变,通过这个透明化、公开化的过程使公司治理结构更加规范,真正建立现代企业制度。在公司的项目开发、治理结构、财务处理、利润分配、增加透明度等方面,他们更要应对与在房地产开发市场上完全不同的挑战。