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如何看待“空置率”
商品住宅空置问题,是目前困扰我国房地产业,特别是住宅产业可持续发展的一个突出问题。如何认识和解决商品住宅空置问题更成为社会各界关注的焦点问题。
目前,大多数发达国家在判断商品住宅空置率时,通常计算当前商品住宅空置量与近3年商品住宅可供数量之比,国外有关机构研究表明:商品住宅空置率的合理区间一般为3%—10%。如果商品住宅空置率小于3%,则可供购房者选择的商品住宅较少,不利于住宅市场的发展;如果商品住宅空置率大于10%,则商品住宅空置严重,住宅市场将会出现一系列的问题。
在市场经济条件下,存在空置商品住宅现象是正常的,也是必需的。不同国家或地区存在着程度不同的住宅空置问题,如美国1997年出租住宅空置率为7.5%,自有住宅空置率为1.25%;香港地区1979年—1994年期间整体住宅楼宇平均空置率为4.2%;台湾地区1980年和1990年两次住宅普查中,总的住宅空置率分别为13.09%和13.29%。但并不是房地产市场中的空置商品住宅多多益善,也不是越少越好,而必须是适度。因此,我们必须从我国的市场经济的实际出发,参考国际判断商品住宅空置率的方法,科学地确定我国的商品住宅空置率。具体说来,应考虑以下几方面的因素:
一是近年来我国城市化水平处在加速阶段,城市化进程日益加快,对商品住宅的需求处于不稳定增长阶段。据统计,1980年我国城镇人口占总人口的比率为19.4%,1990年为25.4%,1995年为29%,目前城市化水平已达到35%。因此,这就需要我们必须从我国的实际出发,确定商品住宅空置率与适度区间。
二是一定数量的空置商品住宅对于调节市场需求、抑制房地产价格的不正常上涨、降低房地产拥有者的机会成本等具有重要意义。
三是我国房地产业起步较晚,市场体系尚不完善,市场运行机制对房地产开发和流通的调节功能还没有充分显现出来,这必将引起商品住宅空置率偏高。
四是随着我国住房制度改革的深入,城镇居民对商品住宅的潜在需求越来越大,据测算,今后我国城镇住宅年需求量将保持在6亿平方米左右。因此在目前情况下,商品住宅空置率应适当偏高。一般认为,在发展中国家,住宅市场中存在4%—5%的空置率被视为是必须的。遵循上述判断我国商品住宅空置率的原则和判断我国商品住宅空置率必须考虑的因素,国家统计局有关人士认为,我国目前比较合适的商品住宅空置率应在5%—14%之间,商品住宅空置率在14%—20%之间为空置危险区。
从1995年开始,全国商品住宅空置面积每年以1000多万平方米的速度在递增。1999年末,全国商品房空置面积累计为9124万平方米,空置率达到19.6%。现在商品房空置率已达20%以上,超过了国际警戒线,必须引起高度重视。这当然不能一概而论,各地的情况都不一样,上海的情况是不断在好转,从作为市场主体的商品住宅看,2002年竣工面积1708.04万平方米,销售面积为1839.05万平方米,供需比例尺1:1.08,呈现需略大于供的状态;加之二、三级市场联动效应较好,商品房空置量不断下降。截止2002年底,上海商品房空置面积为676.89万平方米,其中空置一年以上的仅134.24万平方米。这是上海房地产持续稳定健康发展的一项重要标志。