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2003年2月21日出台的《北京市已购公有住房出售实施办法》,将于3月1日起在北京市正式执行。新政策中的三大利好消息将极大促进北京房地产二级市场的发展,并为广大中低收入者购买二手房提供更加便利、优惠的交易环境,有利于北京房地产梯级消费格局的形成。
一、三大政策利好
1.取消已购公房让市审批
原来规定,房屋所有权人要求上市出售已购公房和经济适用住房的,要向有关部门提出书面申请,并提交至少6类材料,等待审批。
新政策规定,不需进行上市审批了,出售人只需凭房屋所有权证、身份证或其他有效身份证明、与产权单位签订的公有住房买卖合同、与买受人签订的已购公有住房买卖合同,由买卖双方直接到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续。
2.取消原产权单位参与收益分配
原来规定,已购公房上市出售后,其收入在按规定缴纳有关税费和收益后,由城镇职工与房屋原所有权单位按照房屋所有权比例分成。
新政策,取消了已购公房上市出售成交单价在4000元以上与原产权单位进行收益分配的规定。按照新规定,居民上市出售按房改成本价购买的公有住房,在按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价6%计算的价款后,收入全部归产权人个人所有。
3.降低补交的土地出让金
原来政策规定,本市城八区已购公房和经济适用住房上市出售,房屋买受人应当按照房屋所在地标定地价的10%或房屋买卖成交价格的3%缴纳土地出让金,或者相当于土地出让金的价款。
新政策则规定,由买受人按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益。按房改成本价购买公房的居民,也可以按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益后,申请办理商品房房屋所有权证。
二、三大利好到底给百姓带来了哪些实惠呢?记者走访了北京市著名的中介公司--我爱我家,得到了以下结论:
1.取消上市审批带来的好处
以前一套已购公房在找到买家签订合同之后,需要向有关部门提出书面申请,并提交至少6类材料,等待审批。审批时间大概在7至30天左右。而这之前,因原产权单位以各种原因不同意出售该房屋,不在相关表格上盖章或有意刁难等各种原因导致卖房人在上市审批之前的等待大约也有半个月到三个月的时间。而现在,已经公房上市不需要经历审批程序,直接到相关部门办理过户手续,能给买卖双方节约15天至三个月,最多半年的等待时间。
2.取消收益分成和降低土地出让金带来的好处
为了让大家更好的了解新政策给百姓带来的实惠,我们以一套建筑面积80平方米,出售价格每平米5000元,房改成本价为1560元每平米的已购公房为例,为大家算算账。
合同售价为5000*80=400000(元)。
卖方需缴纳税费:
原来:1>印花税:400000*0.05%=200(元)
2>收益分成:(5000-4000)*20%*80=16000(元)
合计:16200元
现在:1>印花税:400000*0.05%=200(元)
合计:200元
与原来相比减少了16000元
买方需缴纳的税费:
原来:1>印花税:400000*0.05%=200(元)
2>契税:400000*1.5%=6000(元)
3>土地出让金:400000*3%=12000(元)
4>测绘费:80元(朝阳区为例)
5>工本费:85元(朝阳区为例)
合计:18365元
现在:1>印花税:400000*0.05%=200(元)
2>契税:400000*1.5%=6000(元)
3>土地出让金:1560*80*1%=1248(元)
4>测绘费:80元(朝阳区为例)
5>工本费:85元(朝阳区为例)
合计:7613元
与原来相比减少了10752元
二手房一直是拆迁户和中低收入人群买房的首选。二手房的优点:位置好、交通便利、价格合适、配套设施成熟、不用承担商品房期房的风险。与购买商品房相比,唯一就是多交纳一个土地出让金。
我们在上例中看到:在政策调整前,购买一套已购公房需缴纳的土地出让金为:400000*3%=12000(元)而在政策调整后,购买一套已购公房需缴纳的土地出让金为:1560*80*1%=1248(元),与原来相比减少了10752元。因而二手房政策调整后将会更加受到中低收入人群的欢迎。