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一年以前,假如有人说“以30万元到50万元在CBD购置一套精装修住宅”,那肯定是痴人说梦。CBD是顶级住宅的大本营,现代城、阳光100、财富中心、新城国际等楼盘的单价莫不在8000元以上。然而,去年下半年以来,形势急转直下,金港国际以6600元/平方米开盘,由其引发的价格冲击波尚未平息,后现代城便以6400元/平方米的均价跳出水面,激起抢购行情。接下来,张宝全宣称苹果社区将以6000元/平方米的开盘价横空出世。“难道CBD的房价要跳水?价格战会否一触即发?”
1性价比之争成今年CBD主旋律
面对种种猜测,张宝全断然否定了价格战的说词。所谓价格战是指不计成本压价销售。其结果是既伤人又害己。他认为,性价比之争,将是今年CBD的主旋律。
CBD一直是近几年的热点区域,怎奈呼声高项目少,其规划几度调整,拆迁工作并不顺利,项目开发难有实质性进展,因此,CBD的竞争一直处于隐性状态。于是,高端项目与高端人群成了CBD的主角。
今年,张宝全预测,CBD的竞争将由隐性转为显性,利润率降低,性价比优化。
性价比之争既是CBD今年的主旋律,那么如何优化性价比?一是要降低利润空间;二是要控制开发成本,但决不意味着以次充好;三是要赋予社区文化内涵,提高楼盘的附加值,使其保值增值。张宝全还认为,要把首批客户当成合伙人,让这批人与开发商共享利润,也就是说,把一部分增值空间让给首批客户,这样做的好处是迅速培育人气,吸引买家,化解竞争风险。张宝全说,在风险没有化解之前,再大的利润空间也是虚拟的,是纸上谈兵。
记者先行目睹了苹果社区的初期规划,社区基本为板楼建筑,由3种产品构成:50至100平方米的青年公寓,120至170平方米的明厨明卫的居所和整层无墙无梁无柱可自由分割的“空间蒙太奇”。整个社区全部精装修并奉送空调,配备霍曼门窗与科宝厨卫,绿化率40%以上,绝大部分户型带有明卫,这在CBD极为罕见,而均价估计仅为6500元/平方米。最大楼间距近200米。社区内有一条下沉式商业街,使“天光云影共徘徊”。分布于社区内的三个绿化广场充满个性。据了解,已有两家中介机构正与张宝全洽谈整栋购买事宜。
2白领客户群大量回归CBD
今年,CBD的一个突出现象是置业人群将出现显著变化——白领人群大量回归。
过去,可供白领人群选择的项目少之甚少,CBD的住宅或者价格过高,或者不合他们的文化口味。以上因素使得城市主流文化人群——白领一族只能望而却步,其现象背后暗藏着些许的无奈:城市主流人群竟与城市主流文化圈无缘。
上述情况正在发生着转变,CBD的开发由盲目而渐渐理性,楼盘不再片面地以奢豪自诩,开发商开始谋求自家项目的个性文化烙印。张宝全说,人的表情是喜怒哀乐,社区同样也是有表情的,它的表情是文化内涵。苹果社区带有“小资专供”的文化烙印,很可能会直接促成城市主流文化人群的大批回归。
3南北开发商比拼“务实营销”
随着CBD竞争的显化,这里渐渐成为开发商展开激烈竞争的前沿舞台。本土的万通、今典、SOHO中国等,南派的合生、富力、金地等将对决CBD之巅。业内普遍认为,在这场竞争中,南派开发商当前的首要问题是实现本地化。尽管部分管理人才的本地化,可以在一定程度上弥补上述缺陷,但难以根治。外来的资本力量与源于本地文化的管理方式之间的矛盾在所难免。
张宝全认为,CBD主流客户群对置业的要求就是性价比,他们不冲动很理性,不仅关注物质层面的性价比,也更关注精神层面的性价比。相信南北开发商的对决一定相当耐看,也必将推动北京楼市迅速成熟,受益者肯定还是购房人。