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《天津市商品住宅维修基金管理办法》(以下简称办法)已经实施。根据办法的规定,1月1日以后购房,开发商和购房者要按比例分别向市住宅维修基金专户交纳维修基金。那么开发商和消费者对此办法反映如何呢?我们走访了开发不同档次项目的开发商和一些正准备购房的消费者。
顺驰建设有限公司销售负责人李先生说:
我们半岛蓝湾项目所面对的客户群体自身实力和素质都非常高,普遍认为此办法对将来放心居住是件好事,房屋的后期维修又增添了政府保障。比较细心的客户关心的是这一费用与物业管理费用的关系,是否会有重复收费的现象,希望明确物业管理费用的涵盖范围与维修基金的区别,以及如果客户中途退房,维修基金是否可以退还等具体的执行细节。
物业管理自用房屋维修基金的交纳等执行和使用细节,规定中没有明确的解释,希望政府尽快出台相关的细则。
宝利亚房地产公司销售负责人刘经理说:
这个办法的实行的确是件好事,以前一直悬而未决的维修基金问题如今终于有了说法,这对消费者日后的放心居住的确意义重大。
我们公司开发的项目多为中低档价位的商品房,购买者以工薪阶层为主,虽然增加了1%的费用,但总体来讲也就增加了一两千元,而且对日后的住房公共部位的维修又有了保障,所以客户比较容易接受,反应比较平静。而且临近新年和清盘,我们搞了许多促销活动,促销力度相对于1%的维修基金费用要大很多,相信随着此办法宣传力度的不断加强和办法本身的不断完善,作为工薪阶层的消费者比较容易接受和欢迎这个办法。
一方面我们注意到共用设施设备包含了绿地树木,这部分的维修费用是否应列入日常物业管理费用支出?
另外,在以后的执行中可能遇到这样的问题:在顶楼等特殊部位,公共设施的维修会对居住者正常的生活带来影响甚至损失,这方面的损失如何处理,如何确保办法的顺利执行,希望有关部门就此给出更明确的解释。
在本市河西区负责某中高档项目销售的方先生首先也肯定了这个办法的重要性和意义,认为无论对开发商、消费者、物业管理单位和政府都是一个非常有意义的办法。
但据方先生介绍,办法执行前、后销售量的确出现了一些变化,较之去年年底的销售突然增加,进入1月份后,销售出现了明显的回落,很多客户或者持币,或者只交纳定金,希望再观望一下进展和变化。项目先期已经销售出了70%左右,而按照现在的办法,只有以后的30%的客户缴纳维修基金,是否等于将来这个项目的整体公共部位的维修费用就从这30%客户交纳的基金中支出?这样是否公平?因此希望政府尽快出台有关这一问题的相关措施。
另外,目前本市住宅项目价格的主要差别在于地价不同,比如同样的砖混多层项目,和平、河西、南开区会卖到三、四千元甚至四、五千元一平方米,而河东、河北、红桥等区域可能只卖一、两千元一平方米,可是建安成本都差不太多。而现在的维修基金是以售价为基数收取的,同样面积同样材质的住房,维修基金就会差2000-3000元。再比如,带底商的住宅项目,在同一栋楼里,底商可能卖到近万元/平方米,可住宅项目最多卖到4000多元/平方米,维修基金就可能相差近一倍,我们给客户解释起来就比较困难。天津市曾在1997年出台《天津市住宅小区物业管理办法》,规定由开发建设单位按照住宅建安工程费的2%提取维修基金,现在是否也应该按建安成本交纳更合理?
正准备购房的邵先生对交纳维修基金非常赞成。他说,这绝对是件好事,政府现在出台这个办法非常必要,从长远讲,使消费者更有安全感了,对我来说,这笔费用绝对不是负担而是一种保障,如果提到希望和建议就是能否对维修基金将来的使用问题能有更加细化的规定。
带着开发商和消费者的意见和建议,记者采访了天津房管局物业管理处的孙超副处长,他就大家比较关心的几个问题做了解答:
1对于维修基金收取比例的基数问题,之所以考虑以房款总额作为基数,一方面是依据1998年国家建设部和财政部颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中的有关规定,另一方面是因为房款总额是最透明的,对消费者也最公平,即使由于地价等因素,同等材质的商品房在初次交纳维修基金时可能会有区别,但维修基金是一种提前储蓄,并按每套住宅分户建账,在使用中按拥有建筑面积的比例公平分摊,交得多不意味着使用时支付得多,消费者完全不必担心。
2关于维修基金和物业管理费的使用之间是否会有重复或交叉,肯定不会,物业管理费用于共用部位、设施、设备的日常维修养护管理,而维修基金用于共用部位、设施设备的大修、更新、改造,相当于住房的养老金,不应该用维修基金弥补物业管理费的不足。没有特殊原因,维修基金一般在建成后的三、五年之内是不动用的。
3对于今年1月1日前已出售的住宅项目的维修基金缴存问题和现购房客户一旦退房维修基金的退还问题,目前物业处正在积极征询各方面意见,会尽快出台相关规定。
4关于开发建设单位自用、出租商品住宅维修基金的缴存问题已有规定:即应当在办理房屋权属证书前,按同期售房价格或指导价格为基数的2%或2.5%计算缴存维修基金数额,由开发建设单位一次性存入市维修基金专户。(周喜荣)