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北京市住房二、三级市场今年利好消息不断:公房使用权开放上市交易;已购公房上市交易取消收益分成、取消上市审批手续、降低土地出让金征收比例;银行“转按揭”业务进入实质性操作阶段;众多银行大力开展二手房贷款服务;廉租房屋推出。这一切都将在很大程度上推动北京市房地产梯级消费格局的形成。
公房使用权交易放开
自2003年1月1日开始,北京全市开始公房使用权交易试点,主要形式包括:公房承租人之间以互补差价的方式互换公房使用权;公房承租人有偿转
让公房使用权;公房承租人以公房使用权交换住房产权;公房承租人将其承租的公房部分或全部转租给他人使用。这在租房居住和购买二手房(产权)居住两级消费台阶中又增加了公房承租人之间以互补差价的方式互换公房使用权,购买公房使用权和公房承租人以公房使用权交换住房产权三个消费阶梯。
收益不再分成
我爱我家房地产中介公司对今年的二手房市场十分看好。据该公司分析,2003年3月1日起,北京市已购公房上市出售,将取消原成交单价在4000元以上与原产权单位进行收益分配的规定。
此项措施,将会促使原来因为不愿与原产权单位进行收益分成的公房业主出售名下的公房,使二手房市场的房源供给大大增加。
与此同时,今年将会有更多的银行热衷于二手房按揭贷款服务,并不断推出灵活、多样、务实的还款形式吸引客户。由此,以往因手中现金有限或还款困难而放弃购买二手房的购房者,今年将有购买的可能。加之,由二手房买方负担的土地出让金征收比例也将由现在的3%(郊县1%)做相应的降低,这就进一步减轻了购买者的负担,刺激了二手房的需求。房屋使用权交易、二手房买卖、新房销售将形成北京市房地产市场三足鼎立、三分天下的局面。
金融支持再度加力
各大银行早在2002年就先后推出了“转按揭”业务,但是由于种种原因,“转按揭”业务在2002年的住宅二级市场只是“雷声大,雨点小”。2003年,随着银行业内“转按揭”业务、特别是跨行业“转按揭”业务实施规范和有关细则的出台,银行对相关操作流程的熟悉,大批股份制商业银行和中小银行的积极参与,以及我爱我家公司、北京市房地产交易中心等一些已具有一定市场份额及信誉的房地产中介公司的介入,“转按揭”业务将进入实质性操作阶段。有关人士认为,许多以“转按揭”形式出售二手商品房的卖家,在卖掉旧房后将会购买新房而进入一级市场,真正实现住宅一、二级市场的联动。
政府力推廉租房
为帮助经济困难、住房紧张的老百姓实现“居者有其屋”的梦想,北京市政府正在大力推进廉租房计划。除了兴建廉租房屋外,市政府有关部门还出台了鼓励房屋中介为廉租客户提供廉价房源的鼓励政策。目前已有一些大型品牌中介公司响应政府号召,借助自己成熟的营销渠道广泛征集廉价房源。政府的努力和房屋中介公司的积极参与无疑将使北京的廉租市场迅速发展完善起来,从而使房地产梯级消费形成一个完整的链条。
我爱我家房地产中介公司分析认为,随着北京2003年住宅二、三级市场的逐步发展和完善,将会逐步形成三大梯级消费体系,即由廉租、公房转租、普通民宅租赁、公房使用权互换、公房使用权有偿转让、平价公寓租赁、中高端公寓租赁、别墅租赁为消费阶梯的房屋租赁的梯级消费体系;由已购公房二手房交易(包括按揭贷款购买)、转按揭商品房交易、普通商品房交易、二手公寓买卖、二手别墅买卖为消费阶梯的住房二级市场的梯级消费体系;由经济适用房、小户型、普通商品房、甲级住宅、公寓、TOW NH OUSE、别墅构成的住房一级市场的梯级消费体系。通过住房一、二、三级市场的互动,最终形成北京房地产市场完整有机的消费体系。