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每年的“3·15”,消费者都会格外地关注一个话题:维护自己的合法权益。近年来,随着住宅这一大额耐耗商品越来越进入人们的消费领域,有关住宅产品质量、面积“缩水”、合同欺诈等房地产纠纷和问题已经成为每年“3·15”投诉的一大主要内容。那么,“3·15”对京城楼市究竟意味着什么呢?
购房者在投诉中成熟
从2000年年中开始,随着大批商品房的竣工入住,业主与开发商的纠纷不断,其冲突的激烈程度早已超出人们的想象,口水战、大字报战,此起彼伏,短兵相接、肢体冲撞也不再新鲜。北京有不少于100个项目被投诉,某业主委员会临时主任甚至被黑棍殴伤,险些毙命。一时间,沸沸扬扬,人声鼎沸,“维权”之声四起。政府管理部门对此既理解又无奈,“事件”不停,了犹未了,有的已拖了近半年仍不知如何收拾残局。
2001年“3·15”有关房地产方面的投诉创了天量。但购房人很快就发现,在其他行业成就显著的“3·15”打假活动在房地产行业并没有什么真正作为,“3·15”只起到一种自我安慰的作用,中消协的有关人士指出,因为涉及到很多方面的利益,加之房地产市场行为不规范,商品房纠纷中鉴定难、调解难、处理难的问题这些年一直都得不到很好解决,有的投诉即使移交有关部门也多是石沉大海、杳无音讯,开发商能积极配合的更是微乎其微。
情急之中,当然也是无奈之下,逐渐成熟的购房人想出了“制裁”开发商的几种新招术。
第一招是示威售楼处,应该讲,到售楼处示威并不是购房人的新发明,不少“前辈”几年前就屡有尝试,但因为人单力孤,始终没成大气候。直到2001年夏末秋初,随着中国第一商城众多业主到售楼处静坐示威索赔大获成功才被发扬光大。第二招是闹展会,应该说,这一方式当属2001年的最新发明。2001年9月6日秋季展会开展当日上午,九龙花园和朝阳园两个小区的业主不约而同采用了这一方式。其结果是,与九龙花园为同一开发商的东环18的展位被取消;而朝阳园开发商负责人当日即飞回北京,双方很快达成协议,其展示于次日下午恢复。第三招是网络联盟。随着互联网的普及,业主们通过网络交流经验教训,即时通报与开发商的交涉动态,商议行动方案。
购房人和开发商最后都发现,房子毕竟是种特殊商品,没有问题的小区是不存在的,关键是开发商该如何对待,如何与客户沟通,及时的沟通是化解矛盾最好的方法。
开发商从抵触到善用
在2000年以前,每年的“3·15”,都有很奇怪的现象,房地产开发商始终拒绝参加打假有关活动。一些开发商信誓旦旦地宣称,房地产不需打假,更不需要王海的存在。而实际上,中消协统计表明,有关商品房的投诉连续多年呈加速度增长,已经成为消费者权益保护工作中的热点难点问题。
2001年被形象地称为北京房地产的纠纷年,从这一年的“3·15”开始,各界似乎要对房地产业动大手术了,建设部有关官员称,2001年房地产要以整顿和规范房地产秩序为重点工作,使老百姓放心买房,买到放心房。开发商们的态度也转了180度,部分反应敏锐的开发商已经意识到,与其消极抵触,不如去善用“3·15”蕴藏的巨大的宣传机会。从表现来看,这些开发商几乎全力支持政府的决策,有些开发商开始实行“无理由退房”并作出保护消费者利益的公开承诺。
在2001年的最后几日,时任华润置地董事总经理的郭钧率先提出,将2002年定位为华润置地的“客户服务年”,由此拉开了房地产企业服务创新的序幕,为其做注脚的是郭钧的“快乐地产”理念。华润的做法显然是厚积薄发,其所倡导的服务主题因华润在业界的地位而产生强烈反响。随后,2002年的“3·15”前夕,北京市37家房地产公司公开向市民做出8项承诺。
为彻底杜绝纠纷,从2002年2月开始,华远地产、北京市建筑设计研究院、李文律师事务所就开始联合进行对商品房业权的研究,至今已取得了一些初步成果,并设计了一整套实施方案。前不久,市国土资源和房屋管理局已批准华远地产在其开发的项目中试行按业权份额分配办法进行销售与物业管理的方案。
业权认定意味着什么
据了解,华远地产进行的物业业权分配的核心是业权份额的确定,就是指在销售仍按现行国家及北京市政策办理的情况下,以每套房屋法定测绘所得的套内建筑面积(平方米)乘以100以求得整数,作为该套房屋业主所拥有的业主份数,用这个业主份数去除以物业总套内建筑面积平方米数的100倍(同样是为求得整数),从而得出一个分数,这个分数就是这套房屋的业主所占的业主份额。例如,一个小区的套内总建筑面积共有10万平方米,其中一套住宅经法定测绘得到的套内建筑面积是80.25平方米,那么这套住宅的主人就拥有8025份业主份数,也即拥有8025/10000000的业主份额。总之,业主份额代表的是业主对于公共部分的责权利,公共部分责权利难以划分的难题迎刃而解。
业主份数和业主份额的确定,不仅为业主参加业主大会时行使表决权和划分收益提供了依据,还为以后的物业管理收费额度提供了依据。
业主参加业主大会时,不管你购买多大面积的物业,在有关法规中却是这样规定:一个建筑单位只有一票的表决权,比如一套300平方米的住宅和80平方米的住宅的业主都只有一票,这对购买大面积物业的业主来说是不公平的,在某种程度上讲,这是对其相应业权的侵犯,而在投票表决时使用业主份额为权重,就能清清楚楚划分出每位业主的责任和权利的大小,得到公平的结果。
同样,当小区中由业主们承担成本而建成的停车场或其他可用于经营的建筑,被出租出售得到收益时,收益不仅要归全体业主共同所有,还要依照业主份额进行利益分配,份额大的业主能分到较多的收益,这充分体现了“谁投资谁收益”的市场原则,是市场经济条件下相对合理的分配办法。
物业管理的服务标准界定和费用收取同样要依照业主份额来确定,大面积房屋要交纳多一些物业管理费,这是无可厚非的,业主份额可以清楚界定什么是你的,什么是我的,让每一位业主明明白白地交费。
买房如何明明白白
从前两年“3·15”的热热闹闹,到今年“3·15”的风平浪静,越来越多的人在问这样一个问题:大量房地产纠纷产生的根本原因是什么呢?
其实,大多购房者在买房时并没有意识到——我买的房子属于我的到底有哪些?实际上,购房者所买到的房产除房屋本身之外,还有空间、环境、配套等相应的物业权益,这都是业权的相关部分。这就涉及到一个概念——业权,业权是物权的一部分,业权是特指在房地产领域内,权利主体在法律规定的范围内,直接支配一定的物业,并排除他人干涉的民事权利。
一个住宅建筑(仅以住宅为例,办公、商业也同样)的业权绝不仅仅是房产证中的部分,还包括了该建筑所拥有的其他权益。一个小区中的建筑及附着物,大约分为四类。第一类为已单独交纳了土地出让金(含车库)的可销售面积(单位),可销售面积可再分为套内建筑面积及可分摊面积;第二类为可销售面积配套,但不能列入销售建筑面积分摊的部分服务性建筑物,如锅炉房、换热站、配电室等;第三类为可销售面积服务的附着物及公用设施,如护坡、围墙、门楼、儿童乐园、园林、雕塑等;第四类为按政府的文件规定配套,但产权必须上交或使用权必须上交的建筑物,如教育、商业配套、居委会、人防等。购买了可销售单位面积的业主应同时对上述四类建筑或附着物(含公用设施)都同时拥有相应的权力和承担相应的义务与责任。
华远地产总裁任志强指出,自房地产市场在我国重新建立以来,物业产权及其相应的责、权、利关系不明晰的问题一直未得到很好的解决,直接导致了各种矛盾和纠纷。比如:已被出让的土地中减少了规划中的绿地和湖面;绿地改为停车位后出售出租,收益却变成了物业公司的利润;一些未交纳土地出让金的地下车库,其成本虽摊入了商品房销售中,但车库的权益却在发展商手里;大堂、管理用房、自行车库、人防及其他配套的锅炉、配电等设施被开发商和物业公司作为经营面积出租出售,却将收益装进了自己的口袋;按规划要求配套的商业、教育等设施并非无偿上缴,但其权益并没有归社区的业主共同所有等等。
看来,只有将购房者的业权弄明白,才能实现明明白白买房,也才有希望彻底杜绝楼市纠纷。