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“3·15”前夕,作为中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员的王海,代表该项目组对外公开了一份《关于全面改革我国物业管理模式的建议》。据介绍,该建议书将提交全国人大法律工作委员会、国务院法制办公室、建设部、民政部等相关部门。该建议书认为,我国现行物业管理模式的弊端,是造成的物业管理混乱、损害业主合法权益的问题频频发生的根本原因。中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组经过深入调查研究后,建议改革我国当前的物业管理模式。其建议的主要内容整理如下:
物业管理权
是业主的私利
什么是业主所拥有的物业?作为业主有哪些权利?现在往往大多数业主还是一头雾水。物业管理是业主对自有财产的处置权利,是私权的范围。因此,建议相关部门在日后的物业管理立法时,一定要首先尊重业主的这个权利,不要出台违宪违法的法令、规章。从而,业主在进行物业管理活动中是选择物业公司,还是分别聘请有职业资格认证的人员,业主可以依法自由决定。
物业管理立法的目的在于保护物业产权所有人的权利,规范产权所有人即业主的行为和与权益相当的责任义务,规定业主与业主之间的关系等。如何依法行使作为业主的权利(如是否可以委托代理人行使),个体的业主之间如何就使用和维护其共享的和共有的物业及其附属设施的成本与活动达成协议、协调行动、解决纠纷等是迫切需要立法规定的内容。
产权证
要有详细附图
每一个业主的房屋所有权证明“房产证”均应附带详细的小区图纸,图纸应该载明整个小区的规划、会所、共享部位、共享设备设施、公摊面积、套内面积等。
相关不动产登记部门应该详细具体定义“小区”、“大楼”、“单元”、“共用部位”、“附属设施”以及因此产生的业权性质、交易处置权限,管理服务原则。在不危害国家安全的前提下,将所有不动产登记的资料完全对社会公开,至少需要保证任何一个业主都可以在任意合理的时间进行查阅。
扩大业主
委员会的权利
建议民政部门接手业主委员会的备案工作并对业主委员会的发起程序进行监督,业主委员会的筹备组不应该有任何业主或业主代理人以外的人参加。当入住达到成立业主委员会的条件时成立筹备组和召开业主代表大会应明确为是政府部门的责任未及时完成这些工作,政府部门和相关工作人员应承担行政责任。
业主委员会一经备案成立,即设立自己的专用账号,由委员会全面负责物业管理费用和物业收益的收取和管理。为避免财务风险,该账号应该是每月限额支出账号,同时委员会应该依照预算按月向物业服务企业支付管理费用,而非将所有的费用一次交给物业服务企业。
维修基金是全体业主共有的财产,为避免财务风险,应该由业主委员会负责管理使用,并设立独立账号。
与此同时,要对业主委员会进行有效监督,为避免业主委员会滥用职权或者贪污受贿,如业主委员会须备存恰当的账簿或账项记录及财务记录,并须保存该账簿等或记录所提述的一切单据、发票、凭单、收据及其他文件最少6年;业主委员会须准许业主在任何合理时间查阅账簿或账项记录及任何收支表或资产负债表;在收取合理的副本费后,向任何业主提供该名业主所要求的记录或文件的副本。
尽快出台
《物业管理标准》
为提高人民的生活工作环境,维护业主的合法权益,政府应该制定《物业管理标准》,对于小区的建筑物、共享设备、共享设施的管理、维护要求进行详细规定。比如绿化达到什么标准,卫生达到什么标准,安全达到什么标准等等应该明确做出规定。当然,这个标准应该是最低标准。达不到标准罚款或者责令改正。
只要达到政府制定的标准,业主怎样物业怎样管理都是业主自己的权利,是聘请一个统一的物业公司,还是聘请不同的服务公司(如分别请一家保安公司维护治安,一家保洁公司搞卫生等),还是业主自己招聘工人亲自管理等等,都由业主自己表决决定。(蔡雪婧)
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中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组简介
中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组,是基于国家社会科学基金项目“制度分析与公共政策”的学术实践性协作团体,由当前该领域的著名专家、学者、律师及物业管理委会与业主代表联合组成,是从事社区治理发展的理论研究、法律服务、咨询、培训的非盈利性组织。
项目组的宗旨是:从关注业主个人合情合理合法地维护其物业财产权益出发,探讨物业小区内业主之间、业主与物业管理公司之间,与其他民间、官方机构间,互利互惠、良性互动、利益共存的制度创新与制度安排,以发展公共精神促进社会共同利益达到安居乐业的社区治理,促进社会长治久安的可持续发展。
项目组成员:
毛寿龙博士、博导,中国人民大学制度分析与公共政策研究中心主任,中国人民大学公共管理学院行政管理系主任。
舒可心项目研究员,著名置业专家,北京朝阳园业主管委会主任。
王海项目研究员,消费者权益保护专家,北京大海商务顾问有限公司执行董事。
秦兵项目研究员,隆安律师事务所律师,著名的《204条款商品房买卖合同》创立人。
陈幽泓中国人民大学公共管理学院行政管理系副教授,中国公共政策学会理事。