一场旨在解决物业管理市场中存在的无证经营、不履约服务、服务质价不符、从业人员素质参差不齐等问题，规范物业管理市场秩序，全面提升物管企业管理水平的大规模整顿活动在成都拉开序幕，该市物管行业即将面临重新洗牌的严竣挑战。

　　物管行业问题多多——亟须整顿

　　目前成都市已取得营业执照并获得物业管理企业资质证书的物业管理公司多达522家，执业人员26，713人。除此之外，还有部分已取得营业执照，但未获得物业管理资质的企业在从事物业管理业务，实际上全市物管企业规模要比这个数字大得多。

　　截至2002年底，全市实施物业管理的项目共有1312个，房屋建筑面积4746万平方米，覆盖面达到33%；实行物业管理的住宅小区有924个，总建筑面积达到375，152万平方米。其中五城区内物业管理覆盖面积达到41%。

　　众多物管公司进入巨大的物管市场，带来一系列突出问题。据不完全统计，2002年，成都市房管局、市物业管理协会和五城区(含高新区)房管部门受理的物业管理投诉较之前几年增加近30%；而由市、区两级人民法院受理的物业管理公司告业主、业主起诉物业管理公司的纠纷也多达几十起。

　　这些投诉中，重点是反映物业管理服务问题，诸如不履约服务、服务质价不符、保安态度恶劣等；同时不少涉及物管公司与开发商之间因存在“父子”或“兄弟”关系而引发的问题，如物业配套不齐全、延期交房、房屋面积缩水等。

　　划定准入淘汰界线——扶优汰劣

　　针对存在问题，近日成都市房管局采取了提高物业管理市场准入条件，整顿全市物管企业的重大举措：以管理物业建筑面积5万平方米为标准，凡未达到这一标准的物业公司，将予以淘汰出局；达到或超过的物业管理企业才能申请临时资质或资质转级。市房管局物业管理处聂游处长对此的解释是：主管部门旨在通过加强市场准入管理，逐步淘汰一批管理规模小、管理水平低，难以从事规范服务的物业管理公司，推进物业管理与房地产开发分业经营，推行物业管理项目招投标，推动行业整合，全面提升物管水平。

　　市房管局已于近期暂缓受理物业管理企业临时资质的申报，等到物业管理企业大整顿结束时，才进行物业管理公司资质年审，办理申请临时资质或资质转级。

　　业内人士认为，以管理物业建筑面积是否达到5万平方米为准入或淘汰的界线，是有道理的。成都市目前已取得工商营业执照并获得物业管理企业资质证书的522家物业管理公司，逾半数的管理面积在5万平方米以下。虽然管理面积小，但企业的管理人员并不能因此减少，事实上管理1万平方米和管理10万平方米企业所需的行政、财务及人事等人力成本都差不多。管理物业面积过小，造成单位管理成本增高，最终直接导致要么服务质量高但收费也高，要么则是收费低但服务质量也差的结果。达到5万平方米一般来说可以获得规模效益，也是物管企业具有一定实力的证明。

　　成都中海物业管理有限公司副总经理陈志刚认为，主管部门采取这样的管理措施对物管界肯定是好事，因为规模小，管理成本很难降下来。物业管理是劳动密集企业，管理规模越大，管理人员可以共享，设施、设备、机具也可以共享，这样成本就摊薄了，物管公司就能在同等价格下，为业主提供更优质的服务。

　　武城三泰物业管理有限公司总经理谢能军也认为：现在物管公司泛滥成灾，很多管理人员根本没有经过任何培训就上岗了，这给物管行业带来了极大的负面影响，主管部门采取措施提高物业管理的入行门槛，这样更利于该行业的规范管理，对物管行业的发展有利。

　　八个方面清理整顿——规范市场

　　为全面加强管理，成都市房管局下发了《关于做好整顿和规范物业管理市场秩序工作的通知》，通知中针对目前成都市物管市场存在的问题，提出了从八个方面进行整顿和规范的要求：

　　一是推行物管与房地产开发分业经营。减少房屋开发建设单位与物管企业互相推诿，损害业主和使用人合法权益的现象，明确建管双方及业主三者之间的责、权、利。

　　二是物管单位必须获得资质、合法经营、持证服务。对无资质证书承揽物管业务的企业进行全面清理。

　　三是坚持一个物管区域只设一个业主委员会和由一个管理单位提供服务的原则，对业主委员会或业主委员会成员违反业主法规政策、业主委员会章程、业主大会决议等行为进行教育、责令改正。

　　四是加强物业共用部位、共用设施设备维修基金的监管，对不按规定专户存储、不设立基金明细账户、管理混乱，挪用、侵占维修基金或造成损失的行为予以严肃查处。

　　五是规范物管服务和收费。坚决对物管损害业主、使用人合法权益；不尊重业主、使用人意见建议，不及时认真处理投诉；处理问题方法简单粗暴，致使矛盾激化；不按物价管理部门审核和或物业管理服务合同约定收费的行业进行整顿。

　　六是对不按合同约定的内容和标准提供服务；合同中不按规定明示或故意减少法律法规规定保护业主、使用人合法权益的条款内容；在合同中擅自设定处罚、罚款条款等违法违规行为进行整顿和规范。

　　七是加强物业装修结构安全管理，保证住用安全。对发现装修人或装饰装修企业违反规定，危及房屋安全的行为进行制止，对已造成事实后果或制止无效的，房产管理部门按照相关规定予以处理。

　　八是物管从业人员必须持证上岗。对从业人员在物管服务活动中的不规范行为，伪造、涂改、转借岗位证书等情况将予以记录在案，并对情节恶劣者给予严肃处理。