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专家曾预言小涨5% 现状是空置房都开始热销
就在有关专家断言，今年天津市房价上涨幅度为5%之后，记者走访河东房市时了解到，河东区二三年卖不动的空置房正在“热销”中。
为什么空置房也动销
本市空置房中的确有“极少量”的空置房。据房管部门掌握，这样的房子大多是有着几年以上房龄而一直卖不出去的商品房，积压几年，结果被市场遗忘，一搁就是二三年甚至有5年以上的空置房。
为什么会有这样的“空置房”积压呢？据了解，前些年，本市还没有现行的市场准入制，盖房有销售许可就行。有的房子确有问题，但更多的问题房并不是质量问题。有的属于外墙温度裂缝合理沉降等不影响质量的房子，也因为前几年市场稍淡、购房人选择余地大而被淘汰。
今年不同了，今年头两个月就拆了8400户旧房，而且河东区比例最大，今年全市的拆迁任务是200万平方米，有开发商认为还不止200万。
这么大的拆迁量，加上近百分之百的货币安置，一下子产生了一个每天都在增长的市场需求。老住户又因为种种原因离不开河东，手里的钱又进不了河西和平，只有华山一条路——在河东“积极抢占”中低价房，哪怕有毛病的问题房。
而且，这些购房者相信，“问题”不大，而且“问题”总会解决的；而眼下最急的是要有房住。
本市房价有了“质”的飞跃
以华苑为例，可以说明本市房价有一个“质”的飞跃。刚开始，华苑没人去，盖的教师楼800元／平方米。其他房1000元出头儿。两年前再买时，已涨到2200元／平方米，今年再想买，一问价3000元以下几乎没有。
从地域上看，近郊部位应该房价低是吧？四大安居片，过去名叫“东有万松居住区、西有华苑居住区、南有梅江和双林居住区、北有西横堤居住区”。这是1995年为实施国家房改政策进行的一项住宅建设工程，计划到2000年建成安居房500万平方米。
现在市场共识是：梅江乃至梅江南是“高档居住区”，均价4000元，而且几乎没有小户型。万松先改名丽苑后改名太阳城，太阳城占地151公顷，绿化率43%，起步区容积率仅0.89，楼间距26米，还有数万平方米的娱乐休闲中心(城中城)、6000平方米的商业街、8000平方米的康体中心、5000平方米的会所及小学中学……太阳城的房子是，也只能是三四层的洋房、小高层和TownHouse——价格自然低不了。“西横堤外居住区”就是奥园为代表的瑞景居住区。瑞景一共160公顷，绿化率40%以上，奥园一期就占去138000平方米(13.8公顷)，奥园也建中小学、各种运动场馆、高尔夫场等等，一期全部为四层半至五层半的洋房——这价格哪低吗？
据一位开发商说，梅江这样的地方，3200元／平方米是生死线，低于这个房价，开发商必赔无疑，因为地价不菲。
四大安居工程中，仅剩一个双林居住区还是未知数。因地处小海地之南、邻外环线，虽已有“双马”等规划方案，其实施还要等海河开发进行到双林风景区周边之后，才能启动。虽为最后一块未开垦(开发)之地，但从趋势判断，“做熟”之后，此地价格也不是“经济适用房”的概念。
房价上涨是波浪式轮番连动
资料和本报记者查访共同显示，本市房价呈波浪式连动状态上涨。
先由东南板块(以梅江南为代表)高价坚挺，在2000-2001年本市房价整体不高且呈下滑态势下，连续开发炒作，推出一系列高档居住理念：智能、亲水、联排别墅、上风上水、高档社区等等，愈是后开发的房价愈高。致使华苑和一批中心城区的中档房屋热销。
去年下半年，海河概念猛然火热，拉动了河东、河北中档房的销售；大量与日俱增的拆迁加上货币安置，造成河北、河东两区中小楼盘、中低价格房供不应求。然后，羊年伊始，人们发现和平区的新楼盘已经站在4500-5000元的价位上了。
至此，高中低档房及二手房价轮番上涨，中心市区与近郊“安居”片相继火爆，各层次购房者(拆迁急用的、买旧公房出租获利的、跨区选择高档社区的以及郊县有实力的进城购房者等等)推动了本市房市整体向上，虽然不公开，但愈涨愈高、愈涨愈快。
此番涨势的高点及持续性
本报曾于去年底，邀请有关专家会诊天津房市2003年走势，5位专家列举15条理由论证的结论是：2003年本市房价小幅上涨，在5%左右，而2002年是7.2%。
5位专家一致认为房价上涨，但幅度不会太大，原因是一、开发量和空置量增大(2002年底统计累积空置量为545万平方米)；二、主流需求(2500元／平方米)与主流供应(3500元／平方米)之间矛盾突出。有专家甚至认为本市房地产市场进入调整周期；另一位专家认为走势上将呈现一高二低态势(商品房价高、二手房和空置房价格逐步走低)。
但是，如今3月过半，本报搜集整理的数据及市场人气显示，以上专家们的结论过于保守。
据房管局、建委统计，2002年1-11月数据显示，2002年比2001年，全市商品房均价上涨7.2%均价为2535元／平方米；而据中房网统计，目前本市商品房均价已经达2800元／平方米，而且是刚刚3月。
上周，本报主办的京津地产精英对话研讨会上，本市一位开发商描述了今年初本市房市特征：高价坚挺、中小楼盘热销；同时预言：再建的中心城区中小楼盘会因取消黏土砖、土地100%上市交易、用工厂仓库置换住宅土地等几项重要价格因素联合作用下，不再建有低档商品房。另外，从现状分析来看，本市事实上已经用空置房(降价实现)和二手房满足着低收入人群的住房需求，此举也是专家们认可的较佳方式，既消化了空置房，又带动了二级市场(二手房)，何乐而不为呢？
对于2003年本市房价上涨的高点在哪里，接受本报记者电话采访的专家、开发商均表示：2003年将承接去年下半年的走势，持续涨势；除去年初年底季节性购房市场稍淡之外，价格上没有高点低点。至于上涨幅度到底多大，从均价来说，多数人认为不会超过2900元／平方米，但某些区段如海河沿岸、地铁沿线、东南部等几个区域的价位会大大超过均价。
经过一番采访、分析，记者感受到了本市房市的趋向，加之城市改造及地位的提升，持续火爆、房价上涨是铁定的走势，如果公积金、房贷特别是房改再添一把火的话，房价会真的再上一个台阶。这让记者想起一位规划师说的话，他说，如果有一天，天津的地价寸土寸金，整个城市的价(市)值就会赶上香港(现阶段)；那么，您如果有两三处房子(当然是私产)，您就是有钱人。
另外，“泡沫”与否，是有几个硬指标的。比如持续猛涨、空置猛增等等，天津房市起码目前不是泡沫，是刚起步。
2003年底，让事实验证吧。
天津房价将会随着开发水平的逐步提高而下降,因为:1.房地产发展档次高于天津的北京今年房价的下跌是今后天津房价 的趋势;2.天津属平原,可供开发的土地资源庞大,随着地铁,轻铁和其它交通设施的兴建和扩展,将会有更多更有实力的房地产开发商开发出价廉物美的大型物业.目前天津尚没有可与北京,上海和广州的大型优质楼盘相比的小区和物业,也缺少真正有实力的开发商;3.天津人的生活水平和城市档次较低是制约房价上涨的重要因素,天津基本上是目前全国唯一尚有面的行驶的大中城市;4.开放不够和见识较少也使天津部分报刊上的文章经常瞎吹,成为部分房地产商的宣传工具.总之,天津的房价上涨是暂时的,今明两年就会大幅下降.
