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律师见证,指律师及其工作的律师事务所应当事人双方请求,依法对其亲眼所见或亲自审查的法律事务或法律行为给予证明的具体法律行为。
美国市场的交易过程采取的是经纪人制度。买与卖之间不经过经纪人的中介服务而形成的交易不被法律认可,中介服务费从交易双方获取。从其他中介人中获取的信息而形成的交易须自觉向信息源方交纳佣金。因此有品牌与信誉的中介服务会代替客户解决购房中的所有纠纷与法律问题,客户只要认可产品与价格,其他就都是中介服务商的事了,包括免费咨询、贷款安排等等。在这种成熟的市场条件下,中介服务不但解决了大量政府管理中的问题,也解决了市场交易行为规范问题。而律师事务所无疑是中介机构的主要组成部分。香港的房地产交易必须有律师参加,并负责起草合同,见证签字、产权转移、售(购)房款支付、产权登记、银行办理抵押文件取销押记等。
据天津市消协统计,去年受理商品房投诉347件,其中60件是:定金交付不规范或合同签订不详细导致对开发商缺乏制约措施,一房多售,合同条款有失公平以及利用虚假广告欺骗消费者。目前,北京、广州、贵州等城市已有律师介入房屋交易。
市消协:积极倡导
作为“商品房销售律师见证”方案的积极倡导者,市消协表示,方案已酝酿一年多了,为保证“见证”效果,市消协将设立常务人员随时抽查监督,一旦发现律师在见证过程中弄虚作假,违反职业道德规范,将由市消协取消其继续从事此项工作的资格,给当事人造成损失的,还应按规定赔偿。针对律师弄虚作假行为,律师行业协会秘书长表示,购房者可以到律师协会投诉,经过调查一旦发现律师有违纪行为,则要对律师进行行为技术处分,涉及刑事责任的还要对其进行处罚,严重的还要吊销律师执业资格。
开发商:欢迎介入
许多开发商表示欢迎律师介入,可以明确合同责任,这不仅保护了消费者的合法权益,也保护了开发商的正常运营与良性发展,对日后解决纠纷,澄清责任有利。目前,“商品房销售律师见证”已得到7家房地产开发企业的响应,其中1家公司将在4月中旬率先试行。据悉,见证费用按照楼盘地点不同暂定为500至1000元,由购房者和开发商平均担负,消费者接受见证与否全凭自愿。
消费者:心存疑虑
消费者如何看待律师介入?家住红桥区复兴路的王女士刚刚搬进新居,已发现内部的配套设施不到位,可这些细部是合同所没有约定的,开发商、物业、施工队来回推。王女士表示,如果有律师见证,可能这些麻烦就能解决。在一家售楼处,一位正在谈合同的购房者表示,有律师帮助签合同当然好,这样可以避免条款陷阱,也可以掌握开发商更多的情况,防止开发商钻法律的空子。
也有消费者认为,律师见证好是好,如见证后一旦出问题,责任方由谁制裁、律师的公证性由谁来保证。再有,现在用的是格式化合同,消费者在买房签合同时,都是按空填写,即使有了律师又能怎样?这样律师介入的作用大吗?如果推行律师见证,律师就要从合同签订到房子交付使用都要负责。此外,还有一些消费者提出疑问,见证费用由开发商来定还是律师或消协确定,会不会到头来又成了各项“不明”款项中的一个?这些问题还有待商榷。
法学家:避免讼累
南开大学法学研究所所长张勇教授认为,商品房市场中的纠纷实质上是缺乏一套切实可行的信用机制而导致的信用纠纷。因此,要从根本上解决商品房市场现存的问题,就必须建立银行、房地产开发商和购房者之间的信用机制,理顺三者间利益关系,加大对购房者权益的保护。
他指出,消费者在商品房消费中往往处于弱势,缺乏一个有效的自助机制。律师作为第四股力量,在房地产的信用机制中处于必不可少的地位。因为,律师具备丰富的法律知识和良好的社会资源,且可以通过法律制度来保证律师们游离于各个阵营的单个利益之外。同时,通过严密设计的房地产法律制度使律师成为各方利益的监管者,促成交易顺利、快速完成,为各方节约大量的隐性开支。
但购房者在买房时往往较多地考虑现实的经济利益,不愿花钱请律师把关。事实上,购房者花在跑房、看房、谈判、签约上的钱并不一定比律师费低,而且花了钱,费了心思和时间,自己往往总是忐忑不安,担心被开发商算计了一把。(吕新郑妍)