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根据相关资料显示,目前全国已有90%的省(区、市)推行国有土地拍卖管理,1000多个市县实行协议地价向社会公开。这是土地市场秩序进入了规范化管理轨道的一个重要标志。
北京热情高涨
国土资源部2002年第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》明确规定,商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让,并自2002年7月1日起施行。但北京、上海和广州,土地供应机制目前还是存在着较大的差异性。中国房地产市场正在向市场化过渡。
从土地管理的“技术”方面考虑,政府如何控制存量土地是一个至为关键的问题,但北京的土地供应政出多门,造成了北京土地市场的权利归属复杂,土地供应多渠道。比如北京市有一位开发商就号称可以从十大渠道拿到地:中央驻京单位;各大兵种在京系统;国有开发企业原划拨土地;从各区县出来的土地;城市工业结构调整后的土地;各区的危改土地;郊区开发区的土地;绿化隔离带的土地;小城镇建设土地及各种存量更改用途的土地。
随着人口与产业的迅速膨胀,北京土地资源日益稀缺,不仅交易成本过高,而且土地价格也不合理。在权钱交易的背景下,滋生了少数炒家对大量土地资源的控制与垄断,造成土地价格高居不下。在探讨北京房价之所以高时,有专家指出,房价虚高,“炒地”难辞其咎。
土地市场不健全,就造成了“圈地”、“炒地”行为的泛滥。当我国许多城市都根据国土资源部有关文件,建立了有形土地市场、土地储备库,土地转让采取公开招标和拍卖的方式时,北京的土地转让仍是以私下协议交易为主,土地交易并非公开、公正。一方面,为一些人“寻租”、圈地、炒地谋取暴利提供了便利;另一方面,也加大了住宅用地和住宅建设的成本。
为了扭转这种局面,北京市政府决心从土地供应的源头上堵住漏洞,通过土地整理储备中心实现对北京的土地供应渠道的控制。2002年2月28日,北京市土地整理储备中心正式挂牌成立。北京市土地储备中心的成立,标志着北京市土地市场开始走入招标、拍卖的轨道。
对北京土地实行招标、拍卖政策,感受最深的要数广州富力地产集团,据其负责人介绍,广州富力地产集团,通过竞拍战取得了北京的地块。北京发展商开始重新看待土地问题。土地政策的执行为外地发展商进军北京市场开了绿灯。以北京巨大的市场潜力和深厚的文化底蕴,随着土地政策的放宽,北京房地产业将会快速进步。
北京“土地革命”
2002年4月3日,国土资源部第4次部务会议通过了(招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定);2002年5月9日,国土资源部发布11号令,当年7月1日起施行。该规定明确了对经营性国有土地使用权要实行招标、拍卖的方式,这是土地改革方面的又一重大举措。经营性国有土地使用权招标、拍卖、挂牌,对北京的土地使用权出让的影响有两个方面:一是对政府主管部门来说,要建立一套公开、公正、公平的程序,杜绝腐败现象;二是对土地使用者来说,可以靠公平正当的竞争渠道获得土地,促进房地产业的发展。业内人士把这次土地供应方式称为一次“土地革命”。
上海坚决如铁
有人说,上海是最讲究规矩的地方,因其规范性,房地产开发商在这里不必花费大量精力和心思去做“小动作”;因其规范性,开发商所要承担的交易成本就大大降低,故其价格并不算高,但依旧保持可观的利润空间,这是规范市场的优势体现。
应该说上海的土地储备制度是走在全国前列的,1996年,我国在上海成立第一家土地收购储备机构——“上海市土地发展中心”。上海土地储备最大的特点是根据收购储备机构制定的收购计划和政府的要求,收购土地的范围十分有限,收购储备机构须自收自支,自行与被收购单位进行谈判,能否成交,视具体收购条件而定。上海市其他渠道土地供应也继续畅通,直到2002年上半年,上海土地储备的出让也与其他渠道一样采用协议出让的方式。
上海这次“土地革命”可以说是从“内外”并轨开始的。上海市内外销商品房交易实现了并轨,商品住房将不再有“内”、“外”之分,统称为商品住房。内外销商品房并轨包括土地供应的并轨和商品住房交易的并轨两部分。土地供应的并轨,上海市房屋土地资源局局长蔡育天说,“推进土地使用权出让拍卖、实行内外销商品房交易并轨”是上海市继1999年对内销商品住房的种类进行归并后,房地产改革再次迈出的重要一步。
对于“推进土地使用权出让拍卖”,发展商的理解是,大型地产企业可以借此来控制土地供应量,同时“实行内外销商品房交易并轨”无疑将进一步改善本地投资环境,两者综合考虑,手中拥有大批土地资源,同时具备一定资金实力的地产企业预期盈利可观。
上海对土地市场的规范态度坚决。
广州旗帜鲜明
据了解,有开发商认为在广州、深圳经营房地产需要接受远比北京更为规范的土地市场的考验。广州在土地供应机制上从1998年就开始了国有土地通过挂牌、拍卖方式成交,但仍然没有完全杜绝私下交易的情况。从2002年12月1日起实施《广东省土地使用权交易市场管理规定》以来,杜绝了发展商通过其他渠道拿地的企图,公开交易是获得土地唯一途径。
2002年12月11日举行的土地拍卖现场,9家发展商为争夺3块土地,上演了一场前所未有的“土地争夺战”。广州市土地开发中心主任蒙琦强调,近几年,广州在供地政策上坚持所有的经营性土地必须进行挂牌拍卖交易,形象地比喻为“一个管道进水,一个池子蓄水,一个龙头出水”,保证了市场竞争的公开透明化。
广州政府明确规定,对收回的闲置土地、企业原划拨土地,拟改为房地产开发用地的,都必须由政府依法收回或收购纳入政府土地储备库,按房地产开发用地年度计划以招标、拍卖、挂牌交易等公开方式出让,从源头上保证土地资源的储备数量和质量。
据有关负责人介绍,今后,广州将更有效地调控土地供应市场,增加政府土地收益。比如对于新区发展的几个组团,将先进行规划,投入建设基础设施,进行前期的开发整理,转变为熟地,纳入政府土地的储备,再在适当的时机进行分批公开出让。
针对广州土地供应市场,专家认为,应更旗帜鲜明地宣传土地使用权出让的观念和政策,对社会各阶层进行土地开发的法制和政策教育,让整个社会都更加关注土地开发、经营、利用和保护问题。尤其是正在迅猛发展的大城市,更加至关重要。
广州解决土地问题“四步”走
一、对于前期已有大量资金投入的土地,不可能无偿收回,政府又不能拿出钱来收购,通过土地二级市场交易转让;
二、官司缠身,债权债务关系复杂,这种情况要有司法介入,把前面的账目清理,限期公开登记清楚,然后公开招标拍卖;
三、只拿到了“红线”图,不涉及前期投入,这种情况政府坚决收回土地,适时适量地用招标拍卖挂牌的方式进入土地出让市场;
四、是新的经营性用地,一律坚决执行国有土地使用权公开招标拍卖挂牌出让的规定,由政府根据市场需求,适时适量地开展公开的土地使用权交易。