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今年东京的房地产市场上将会有超过227万平方米的大型写字楼楼面闲置,超过了1994年183万平方米的记录。在2002年年底,日本东京五个中心区的大型写字楼楼面闲置率是7.36%。这种严重的供过于求现象会对写字楼的租赁市场产生重大影响
日本的房地产行业已经开始面临所谓的“2003问题”———写字楼的数量将达到严重供过于求的地步。2003年中会有许多新写字楼按原计划逐步完工并投入市场,特别是在东京市中心的千代田、涉谷、新宿等几个区,新写字楼的密集程度更是达到了前所未有的程度。
根据东京的一家房地产公司的数据,预计今年东京的房地产市场上会有超过227万平方米的大型写字楼楼面(每层面积超过1万平方米)闲置,超过了1994年183万平方米的记录。在去年年底,日本东京五个中心区的大型写字楼楼面闲置率是7.36%。原来租用那些相对陈旧和面积小的写字楼的租客们会倾向于搬迁到带有现代化设备、设计更具艺术性的新写字楼,这种严重的供过于求现象会对写字楼的租赁市场产生重大影响。
然而,一些房地产商家把2003年的这种情况看作是经营的一个契机,他们打算运用新的点子和概念,希望给房地产市场注入一股新鲜活力。同时,这些房地产商家还把眼光放在越来越多准备迁居东京市中心的人身上,这些人希望藉这个地区逐渐下降的房价的机会迁居东京市中心。
比如有些房地产公司想到这样的点子,把办公用的写字楼改装成适合居住的楼房,这种方法一直在西方的一些国家沿用。房地产公司的官员说,“这种方法不是破坏一栋写字楼,而是保有原来框架,只改变内部,从而把写字楼转变成居住用楼。日本的房地产开发商一向惯于建设新楼的时候推倒原来的旧建筑,这种方式已经不适合现在的时代了,不利于节约成本、减少能源损耗以及保护环境。新的改装方法特别适用于那些中小型的写字楼,这种写字楼往往竞争不过那些大型的写字楼,而且业主不需要花费巨额的资金来把写字楼改装成居住用楼。”另外还有一些房地产专家认为,发展SOHO(小型或家庭办公室)这样的写字楼是房地产公司发展的新招数,特别是那些年纪轻的员工喜欢在SOHO里面工作。
令一些专家更为担忧的是,“2003问题”还只是日本东京现在面临的挑战,下一个严峻的挑战是“2010问题”,在那个时候,对写字楼的需求要更小,婴儿潮过去,人口面临老龄化,办公室人员的数目会大大减少。在这样日益竞争激烈的租赁市场中,房地产公司更需要提高他们的服务来赢得客户。