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北京房价降不降?什么时候降?降多少?自去年底以来,关于北京房价下降的消息和报道不绝于耳。去年的统计数字已明确了北京房价在下调的事实,可今年北京的房价会继续“走下坡路”吗?落差将会有多大?媒体称:“北京商品房大幅降价”
去年年底,一些媒体曝出“北京商品房年末大幅降价”的消息,引用的是北京市统计局新发布的数据:去年前11个月,全市商品住宅平均价格为每平方米4084元,与前10个月的每平方米4469元下降了385元,降幅将近10%。
今年年初,更全面的统计数据来了:2002年北京市商品住宅价格出现稳中有降的趋势,全年每平方米平均售价为4467元,比上年下降249元,降至1997年以来的最低点。
多年来几乎是犯了“众怒”的北京的高房价,似乎已向大众低下了那高昂的头。许多人相信这个进程才刚刚开始,支撑这一信念的还有这个数字:去年北京空置房为710万平方米,多年来房屋空置率一直保持在20%左右,而国际经验表明,空置率为5%银行就要提出警告了,政府就要采取手段了。
空置率突破了“国际警戒线”?
但是在这个时候,奇怪的消费心理又开始折磨人了。谁都知道“买涨不买落”这个理儿,现在买了价又降了岂不冤枉?买了之后,资产贬值了更是让人无法接受。看来房价涨也不是,降也不是。可是,这会儿让大家投票,选择房价降的人肯定居多。这时,统计数字又把人搞糊涂了:去年北京市商品住宅施工面积比上年增长24.1%,销售却增长42.3%,这明摆着是产销两旺呀。怎么大家购房的劲头这么大,空置率还突破了“国际警戒线”?难道统计数字在打架?
问题恰恰出在这儿。我们跟国际上算空置率的办法不同,我们是拿空置房的数量除以近三年房屋竣工量的平均数,可人家是除以存量房的总数。北京市一年竣工房屋是1000多万平方米,可存量房有2亿多平方米。要是按照国际通行的算法,这2亿多平方米的存量允许的空置房上线应是1000多万平方米,可北京市才710万平方米,而其中空置一年以上的才334万平方米。
这样看来,北京的房价还远远没到崩盘的程度。
北京的房价将会变得更加真实
单从产销方面的情况看,我们可以得出北京的房地产市场正在走向理性的推断。统计数字表明,去年北京房价下降的一大原因是中低价位商品住宅销售比重上升,在商品住宅销售的全部中,售价在每平方米5000元以下的已占66.1%,比上年上升3.7%。销售价格相对偏低的四环路以外商品住宅销售增加较快,经济适用住房销售面积,都有力地推动了房价下调。
与此相适应的是,公寓别墅销售比重及价格同时下降,销售比重下降了1.1%,售价下降了9.8%。
市场选择的结果,必然是中低价位的商品住宅要成为投资的热点。而眼下这已成为了现实。由此,我们对北京房价的走势,能够作出稳中有降的判断,但肯定不会让人大跌眼镜。因为,降房价的声浪里本来就包含着强劲的购房需求,而市场这双看不见的手,已在施展法力了。
大局涨势难改,局部回调可期,是业界对今年上海楼市比较一致的判断。
上海市统计局对今年第一季度房地产业的统计显示,上海房地产业继续保持着快速发展的惯性态势。主要表现为三大特征:第一,全市新开工的商品房面积明显加快。一季度为686.31万平方米,同比增长43.4%;第二,在房价继续推高的情况下,供不应求局面仍在加剧。第三,在前两个因素下,房价自然借着市场运行的惯性被继续推高。一季度,上海每平方米商品住宅平均售价为4205.22元,比去年增加197.97元。连带着二手房价也持续上扬,3月份,上海二手房指数为1102点,比上月上升12点。
旺盛的需求推动着上海楼市以空前的热度向上运行,这就是上海楼市当前的现实。上海社会科学院张泓铭教授分析:目前在上海广泛存在着投资性购房。大量个人投资者涌入,导致虚拟需求扩大了总需求。因此,在这种被虚拟需求不断扩大了的总需求保持强劲的增势下,指望今年的上海楼市改变去年的涨势,无疑是不切实际的。这一购买力来源面十分广大,而在短期内看不到衰减的迹象:其一,中国的宏观经济和上海的地方经济持续向好;其二,上海作为中国最大的经济中心城市,近10年来大规模的城市建设创造了一个新上海;其三,我国成功申办上海2010年世界博览会也给投资者投资房地产业以无限的想象空间。
但是,市场有不测风云。何况当前上海楼市表现出来的一些结构性矛盾已经让这个市场面临着风险的聚集。上海社会科学院房地产研究中心的顾建发认为,今年的上海楼市在稳中有升的同时,不排除区域性、结构性的调整,足以让投资者引起注意。去年风光占尽的高价楼盘,今年在上海的前途难以预料。
广州:房价下降时比拼“内力”
新华社记者陈冀由于供过于求,今年广州市房价将呈现温和下降态势,这对于想购房的消费者来说无疑是个利好的消息。广东省统计局统计数字显示,房地产投资增速明显回落,从投资看,去年第四季的增速比前三季回落11.5个百分点;从销售看,2002年商品房销售额731.70亿元,由前三季度增长26.5%回落到全年基本持平;销售面积2226.25万平方米,由前三季度增长19.4%回落到3.8%。
房地产界专家分析认为,今年房价无疑将延续“往下走”的趋势,除个别楼盘外,整个市场难以出现火爆行情。
有关数据表明,去年前11个月,全国土地购置面积同比增长45.3%。房地产专家们预测,前几年销售旺势引发了房地产投资和开发量的增长,今明两年将会出现供给高峰。据估算,广州在建和待建大盘若全部完成,足以让广州市民消化5年。
广东省房地产研究协会副会长许绍基分析认为,广州市房价稳中有降的趋势是正常的。许多房地产界专家对此也持肯定态度,他们认为,房子作为一件商品,必然要遵循价值规律,任何一个产品都会从卖方市场转变为买方市场,价格下降是必然的,手机、电脑、汽车这些消费品都是“素质”越来越高,而“身价”却越来越低。
但对于持币待购的消费者而言,房地产专家们则认为,房子与其它商品又有不同,它是区域性极强的商品,不可能全国流通,所以它的价格也绝不可能像手机那样,降得那么快,它会找到其合适的位置,然后就基本趋于稳定。房价下降的态势不仅对于消费者利好,同时还能促进优胜劣汰,使房地产从整体上的“粗放型”向“精作型”转变,从原先的拼设计、价格,转为拼服务,从而尽显各自的真功夫。
-专家观点
“城市房价的高低好比挂在树上的苹果的高度,人人都能摘到苹果是不可能的,但大部分人通过翘脚、蹦跳够得着,那就比较合理。”中国房地产协会副会长顾云昌日前接受记者采访时如是说。
前段时间有人为了说明城市房价过高,在媒体上说:“现在我国城市房价收入比是国际平均水平的6倍。”顾云昌分析说,国际上的房价收入比是一套中等水平的房子的价格与一个中等收入家庭的年收入之比,现在国际水平为3至6倍。如果说北京、上海、杭州等城市达到了8倍或者是10倍,都有可能的。但要说是我国的房价收入比是国际平均水平的6倍,照此算来,我国的房价收入比就达到了18至36倍,这显然是不合实际的。
实际上,收入比的计算本来就是一个模糊概念,很难做到精确。另外,从收入水平上看,现在我们只计算可支配收入,但除此之外,我们的家庭收入还有其它来源。我国城市家庭八成以上有政府分配的房子,他们都以相对较为便宜的价格买了下来,如果到市场上折算,是一笔较大的家庭收入。顾云昌说,现在有许多人开始置换自己的房屋,旧房子出租或者出手可为他们购买新房提供财力支撑。
据了解,上海市统计局今年第一季度房地产业统计显示,上海房地产业继续保持着快速发展的惯性态势。今年一季度,上海全市商品房销售面积与竣工面积的绝对差额达75.36万平方米,其中商品住宅销售面积总量超出竣工面积总量76.59万平方米。
在房地产业快速发展的同时,“我们现在房价问题的根源是产品结构不合理,中高低价位的房子供大于求,中低价位的供不应求。”顾云昌说,开发商热衷于盖高端住宅,许多居民购房时也有“贪大求洋”的倾向。
广东省统计局统计数字显示,房地产投资增速明显回落,从投资看,去年第四季的增速比前三季回落11.5个百分点;从销售看,2002年商品房销售额731.70亿元,由前三季度增长26.5%回落到全年基本持平;销售面积2226.25万平方米,由前三季度增长19.4%回落到3.8%。广东省建设厅副厅长刘锦红对此分析指出,目前广州市商品房在建规模偏大,市场供给速度快于需求增长速度,供大于求的压力加剧,这是导致房价走低的根本性原因。
在北京,多年来几乎是犯了“众怒”的的高房价,似乎已向大众低下了那高昂的头。这个进程才刚刚开始,而支撑这一信念的还有这个数字:去年北京空置房为710万平方米,多年来房屋空置率一直保持在20%左右,而国际经验表明,空置率为5%银行就要提出警告了,政府就要采取手段了。
另外,随着高端房地产市场的需求得以充分释放,今后,市场将引导房地产开发商更多地把产品瞄向普通居民,当房地产的产品结构趋于合理后,就会有更多的人来到“树”底下,摘他们各自可以够到的“苹果”。