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潜在需求巨大有效需求不足
据统计,2002年11月底,全国商品房空置面积比去年同期增长12.6%。其中,商品住宅空置面积增长12.2%,一年以下空置面积为5719万平方米,增长18.8%,所占比重为58.1%,同比增加了3个百分点。另据报道,我国商品房的空置率已高达26%,远远高于10%这个国际通常认可的警戒线标准。在空置住宅中,中高档以上的滞销严重。
我国目前住房条件离小康要求差距明显。专家预测,未来10年间我国城镇居民的住宅需求大约为60亿平方米,也就是说,平均每年需要建设6亿平方米住宅才能满足全部的住房需求。而现实的生活中,普通居民尚难以负担起商品房的房价。以太原市为例?2002年居民人均可支配性收入为7376.28元,以此推算一个家庭的年收入应在22,128.84元左右,而太原目前市区新建商品房的价格大都在2500元以上,面积多为120至150平方米,如要购买这样一套住宅,不吃不喝也得十几年。
经济适用房作为我国梯级住宅供应体系中的一环,正发挥着重要的作用,但仍然无法满足一些居民的购房要求。大多数的经济适用房位于城乡接合部或处于交通不便的市区,许多居民购房时很难在价位与地段上得以兼顾,此外,随着近年来经济适用房面积的增大,造成总价过高,限制了居民的购买力。
增量与存量市场良性互动
住房二级市场即存量房市场的进一步活跃,无疑带来十分积极的现实意义:第一,以存量带动增量,实现存量和增量市场的良性互动;第二,促进存量住房资源的合理使用,既满足了不同层次居民购买力的住房需要,又吸引了以住房投资为目的投资者;第三,增加政府在住宅市场上的税收。
从2002年全国范围来看,房地产市场发展比较好的地方,其存量房的交易一般都比较活跃。上海存量房交易总量接近新建商品房的交易量,市场的联动效应得以发挥,商品住宅销售面积超过竣工面积,全市空置一年以上的商品住宅同比下降幅度过半;杭州近年来逐步取消了对存量房上市交易的限制,其交易量与交易价格大幅上升,既促进了增量市场的活跃,也加快了空置房的消化,取得了明显的效果。
同时,房地产专业人士指出,增量房市场受限制的因素较多,其推出的商品住宅总是有限的,而存量房的交易及价格水平主要由市场供给和需求两方面来决定,它最能反映出住宅行业的发展水平和市场化程度,所以存量房市场被称为是房地产市场发展水平的“晴雨表”。
影响存量房市场的症结
存量房的房源不足是制约存量房市场的主要原因。太原市有相当一部分企业不愿意让本单位的房改房上市交易,房源供应不足,因而造成存量房整体房价居高不下。据了解,目前太原市房改房的拥有量达20余万套,小区成型、配套齐备的住宅小区往往是一些效益较好的企业,这些企业以各种借口阻碍房改房的上市交易。而在中介机构登记的房源中,质量、环境较差,配套不完善的住房占了相当的数量。
有的居民反映,购买单位公房或商品房后,《房屋所有权证》却迟迟拿不到手。据了解,一些售房单位在建房时,没有严格依照规划、土地、建筑等方面的法律法规办事,没有完整的建房手续或资料保管不善,是导致产权证难办的主要原因。
消费者观念上也存在一些误区。很多消费者觉得,既然花这么多钱买一套住房,总要“一步到位”。有关专家指出,随着人们的年龄增长以及收入等各方面的变化,对住房有着不同的要求。在国外,一个人一生根据自己的实际要求换七八次住房是极其平常的事情,而在我国有这种理念的消费者可谓是微乎其微。
另据记者了解,房地产中介服务存在的不规范行为也是许多消费者对存量房望而止步的一个原因。去年太原市有关部门组织的房地产联合检查中发现,超过半数的房地产中介服务机构存在着各种违规问题,这也给存量房的交易带来负面影响。
简化手续降低交易成本
有关专家指出,我国住房二级市场已全面放开,一些大的框架基本建立,目前亟待解决的主要是细节问题:一、货币化住房政策进一步落实;二、实施宽松的存量房市场政策,降低税费,提高办证效率,解决交易过程中的不适环节;三、发挥住房置业担保的效能,解决存量房贷款手续繁杂等问题;四、加强对房地产中介市场整顿和管理。