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政策背景
北京市现状城市土地(特别是旧城区土地)是从城市产生到土地使用制度改革以来长期积累形成的,存在着宗地单位分散、土地权属交错的局面,即:除了国家直接控制土地使用权的土地之外,还存在大量的私人房产、宗教房产、军产、海外华侨(或外国人)房产等,以及已经办理了土地划拨(或出让)登记手续的单位用地等。
然而,目前房管部门的许多人对土地管理的法律程序还缺乏了解,在办理土地划拨(或出让)时,基本上都延续以往计划经济时期的做法,既没有按照法律规定对上述用地中非国家占有使用权的土地权属办理变更手续(即收回国有土地使用权),也没有按照法律规定,组织房地产开发商与这些房地产权利人商定补偿、安置方案,便简单地将土地直接划拨(或出让)给开发商,并在没有办理房地产权利变更的情况下允许开发商拆除属于其他房地产权利人的房屋。
按照北京市有关房屋拆迁的管理办法(包括1998年12月实施的新办法),房地产开发商(所谓“拆迁人”)在获得建设用地批准书以后,不需要与被拆迁人商定拆迁安置方案,也不需要办理房地产的转让或变更等,就可以得到政府颁发的拆迁许可证并实施拆迁,而该土地上现有的其他房地产权利人(所谓“被拆迁人”)则被要求在15日内与开发商签定补偿协议,按期搬迁,否则将被房地产管理部门裁决直至强制拆迁。
如此一来,“拆迁人”与“被拆迁人”之间的关系实际上变成了行政隶属关系,“被拆迁人”作为房屋拆迁这项民事行为的当事人之一,却被要求必须执行另一当事人——“拆迁人”单方面制定的补偿、安置方案,违反了民法中当事人在民事活动中地位平等的原则。同时,开发商拆除尚属于其他房地产权利人的房屋,也是对“被拆迁人”财产权的公开的直接的侵犯。这些是造成“拆迁纠纷”和“拆迁官司”不断的主要原因。