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业内一般把单价在8000元以上的住宅称做高档住宅。北京目前的高档住宅相对集中于CBD、亚运村和中关村区域及其周边地区,呈东、北、西三足鼎立的态势,南城只有极个别的高档住宅项目。
如果投资得当,高档住宅可以带来比普通住宅大得多的收益,即高收益。但投资高档住宅需要高投入,同时伴随着巨大的风险,稍有不慎就可能收益落空,甚至血本无归,即存在高风险。高投入、高收益、高风险,这是投资市场的一般规律,投资人必须在入市前对这个规律有清醒的认识。
从某种意义上说,投资就是规避风险。不管是出租以收取租金赢利,还是转手出卖以赚取差价赢利,合理地避免风险都是投资的全部真正意义。高档住宅的投资风险具有一般意义上房地产投资的所有风险,当然,它还具有与其产品特征相匹配的独特风险。
主体风险
高档住宅一般都属于短、平、快项目,因为建设周期短,资金回笼快,因此很多实力不强、经验不多的开发商都把目光放在高档住宅的开发上。实力不强、经验不多的开发商急需扩大自身实力,因此多选择开发高档住宅,以实现资金的快速滚动。更有甚者,某些开发商仅仅以开发高档住宅的名义套取资金。这种属性给高档住宅项目带来巨大的潜在风险,一是开发质量达不到标准,二是开发商可能卷款潜逃。投资者需认真核查开发商背景和实力,开发商实力越弱,则风险越大。
市场风险
高档住宅需求量相对较小,市场蛋糕不大,无论是出租市场还是二手市场基本都处于供过于求的状态。目前北京高档住宅价格居高不下,空置积压率逐步上升,价格呈现出“雪崩”之势。有调查表明,今年北京单价在8000元以上的住宅降价幅度将在20%以上,价格战在所难免。严重的供大于求使高档住宅升值潜力受到遏制,投资者需谨慎对待。出租方面相对来说较为稳定,但也受供求关系的限制,开发商提供的投资回报率往往包含很多水分,投资者需认真考核附近相同物业的租金价格,住宅入市时的租金价格一般都要低于购买时所考查到的租金价格。
政策风险
任何房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响,如果经济繁荣,政策鼓励支持,则房地产价格看涨,相反则会看跌。高档住宅的高空置率已经引起政府的高度重视,相关调控政策可能会马上出台,对投资者来说,这些因素是应该充分考虑的。若不注意经济形势和宏观政策形势的变化,在涨价时或在政策紧缩时买房,很快就可能遭受跌价甚至停滞带来的巨额损失。另外,二级市场、三级市场的政策变化,内外销房政策的变化等都将对高档住宅的租赁价格带来重大影响。
管理风险
高档住宅物业管理的好坏对投资风险尤为关键,而这直接取决于物业管理公司的专业化程度。房产升值的一个重要因素是物业管理水平,因此在投资时需考察仔细该项目将来的物业管理模式以及该管理是否稳定有效。有些楼盘销售时承诺由某著名物业公司管理,但后来情况可能发生变化,物业管理可能很不尽人意,这会给房产带来巨大损失。有些物业管理也有代业主出租或出售的业务,因此买房时要注意,一个得力的销售商也许会给以后的出租或出售带来很多方便。
规划风险
城市规划的变更是高档住宅的“硬”风险。某些楼盘在设计时其周边环境和规划相当不错,成为楼盘亮点和卖点。但对于北京这样一个快速发展的大都市来讲,城市规划变更随时都有可能,所谓“计划不如变化快”。而高档住宅一般体量较小,如果城市规划发生改变,首先受到冲击的就是体量小的楼盘。这种冲击开发商是无法控制的,因此带来了巨大的投资风险。当然,城市规划变更也会带来投资机会,这需要投资者慎重辨别。
质量风险
高档住宅因为造价高,因此对质量的要求也高,房屋质量问题也就更突出。目前开发商对工程质量控制得不是很严格,经常出现因质量问题而引起的纠纷。对于期房而言,一般都会存在质量风险,高档住宅很有可能因为交房后的质量问题而影响出租和出售。这要求投资者考察开发商实力,开发商有实力,房屋质量相对有保证,做出的承诺也能兑现。如果开发商自己资金少,总是指望着销售回款支撑工程进度,其质量也就可想而知了。
其他风险
投资高档住宅也具有房地产投资的一般风险,如流动性风险、经济周期风险、不可抗力风险等。流动性风险是指房产是不动产,一旦投入后则变现很困难,如急需资金则很可能迫使贱卖房产,使房产贬值。经济周期风险是指房地产受宏观经济影响,如果国家宏观经济形势下滑,严重时有可能使房产变为“负资产”。不可抗力风险是指房产受地震、战争、台风等不可抗力影响而贬值,但此类风险较小,在北京几乎可以忽略不计。