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把房子建在城区或郊区,表面上是地段问题,实际上关乎城市的发展和居住观念。由于住宅产业对其他行业的依赖性,使得人们在选择房子时要考虑到交通、商业、自然环境、价格等各种因素。这样不管是开发商还是购房人,对住宅都市化和郊区化就有了自己的判断……
不薄都市厚郊区
从近几年的情况来看,诸多开发企业都在郊区拥有土地,这是基于他们对城市发展的看好。因为郊区可以取得较大面积、价格相对低一些的地块,加之自然环境相对较好,造就了西安楼市都市和郊区板块的共同发展。在谈到对郊区和都市板块的优势时,天朗地产董事长孙茵女士认为,目前所看到的板块基本上都是郊区板块,即使在国内其他地方也大都如此。因为郊区土地储备量非常大,便于开发,很容易形成板块概念。实际上,老城区旧城改造的分量非常大,但在城区往往是一个开发商开发一个单体楼的项目,没有形成区域开发的概念,西安没有人在都市里去谈板块。去年,这种情况有所改变,像城东、城西、城南等一些老城区,出现了几家开发商集中火力,共同开发某一地段的情况,虽然几家总共拥有的土地还不及一个郊区大盘,但都市板块的雏形已经出现,而且得到市场追捧。
紫薇田园都市开盘,成功上演了西安大盘时代的序幕。业内人士认为,2003年西安将是大盘比拼的主战场,在这些主要的大盘项目中,虽然主要是郊区项目,但也不乏大手笔的都市项目。如10万人的中央居住区尚华城,将在今年以1900元/平方米出售的部分项目,成为都市板块的重磅炸弹。郊区大盘则同样体现出自己的魅力,如珠江投资拟开发的4000余亩社区、立丰集团和万通集团投资的9000余亩草堂新新小镇、高新地产的枫林绿洲和6000亩周至生态园、中银万泰的几千亩浐河花园也将随后面市,这些郊区甚至远郊“超级大盘”。
对于都市板块与郊区化的优劣评价,各开发企业说法纷纭,莫衷一是。倒是学界对郊区化多有微词,而各家郊区楼盘的可行性论证却无不出自学者、专家之手,这不能不说是楼市的一大悖论。一位地产专家表示,简单用“好”或“坏”来描述对郊区化和都市板块的看法,不仅过于简单,而且没有意义。都市板块和郊区化就目的而言没有过多差别,但各自对人们生活方式的影响和市场反应不同,西安城区的房子市场状况不错,郊区大盘的销售业绩也十分突出。从房地产发展较早的城市情况来看,都市板块和郊区化本来就像一个哲学问题一样,永远也难以论辩出结果。好在两种选址趋向之争,引来了市场的繁荣和经济的发展,所以都市板块和郊区化不应厚此薄彼,共同发展、共同繁荣是市场的要求。
都市板块与郊区化之争
由于房地产极强的地域性,使得任何地段的房子都有自己的既定客户和消费半径,市场竞争说白了就是通过产品来抢夺客户的过程,其间包括价格、地段、户型、产品质量等等诸多方面与市场的综合作用。
有人认为,郊区化最大的优点是房价和自然环境等,比如紫薇田园都市、高山流水等在价格和环境上具有较强的优势,其良好的市场效果就印证了这一点。一位地产策划人士则认为,在房价门槛成为市场大敌的现状下,郊区化由于土地成本等原因,使得房价相对较低,对市场有积极的促进作用。近期由于郊区开发量大、投放集中,对于平抑房价作用较大。从去年的几次排队买房情况来看,无论是紫薇田园都市还是东方星座,无一不是价格竞争中的佼佼者。但现实情况是郊区房价和城区相比,其优势和差异并不是特别明显,加上郊区商业氛围相对淡化,交通、配套等尚待完善,无形中加大了人们的生活成本,这些都需要周边产业的不断发展来弥补。
最早提出都市板块的天朗地产有关负责人表示,拟在西安市玉祥门外建设蔚蓝国际、蔚蓝森林、蔚蓝阳光和蔚蓝云天等物业类型,希望做成一个都市板块。这些是基于对周边商业、人文、交通和未来前景的分析。玉祥门附近是丝绸之路的起点,而且它是改造以后的机场迎宾线,玉祥门就成了西安的迎宾大门,在整个城市规划中占有举足轻重的地位。只是它原有的环境差,原有的规划有待改变,这就提出了挑战和难题。因为城区很多现成资源比较成熟可以借用,生活成本较低,加之城区改造速度加快、范围加大,使得都市板块具有很大的空间,市场机会也非常丰富。
企业与地方关系不可忽视
在郊区开发房地产是新区开发的重要手段,一个项目的开发会拉动周边相关行业的提升,所以会受到辖区内政府的特别重视。事实上在郊区开发项目,会遇到比城区更多的麻烦,从国内一些地方的表现来看,有的项目因为企业和当地政府关系紧张,使双方吃到不少苦头。日前,西安市长安区东大镇镇长一行来到西安愿景,向公司颁发诚心纳税先进企业和创经典之作促地方经济两面奖牌,成为郊区开发房地产与当地政府成功合作的典范。
被媒体称为“西安未来财富走廊”的秦岭板块中心地带就位于东大镇,高山流水项目是较早启动的项目,政府本着服务企业的思想,为企业排除项目开发中的障碍;企业也为政府着想,与当地村民和企业之间搞好关系,使项目顺利进行,为项目建成后物业管理、业主和当地的合作率先建立了“人缘”。在授牌仪式现场,东大镇镇长赵晓民接受了本报记者的采访。当记者问:“人们习惯把当地的各种力量叫做‘地头蛇’,把强势的外来者叫‘强龙’,龙和蛇之间经常会出现‘争霸’,但最终的结果肯定是‘强龙压不过地头蛇’。东大镇政府把龙和蛇的关系处理成鱼和水的关系,请问有什么高招?”赵镇长介绍说,镇政府和企业的关系是互相支持。不去压强龙、不去咬强龙,不去整他们,政府希望通过强龙来带动经济,给地方的建设增添生机,互相帮助互相受益。值得一提的是高山流水项目进行中也主动给当地解决了不少问题,比如石子和砖头统统采用当地的优质产品,90%的钱让当地农民来挣。他们1000多人的施工队伍,进行了一年多的施工因为问题处理圆满,没有与当地农民发生过一起治安事件。愿景公司有关负责人也对东大镇政府的支持表示满意,认为东大镇政府是公司开发13个项目中服务最好的一家,东大镇是投资环境非常好的地区。
都市板块和郊区化是楼市发展的必然产物,不仅让楼市更加丰富,也使得楼市的发展空间更大。两个板块具备各自独特的魅力,这是西安市场成熟和健康的标志,因为市场需要的是百花齐放而不是一枝独秀。