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突如其来的“非典”正在影响着中国经济的发展。
有专家预测,受“非典”影响,今年国内经济增长将因此下降1个百分点左右。首当其冲,受打击的对象是旅游和服务业,商业及投资也均将受到影响,对房地产消费也会有一定的冲击。
为应对这一突如其来的天灾,政府及中国的地产商也在不断地推出自己的应对措施。
非典,在考验中国的地产业;
非典,也在推动着中国地产业的变革。
应急:北京国土管理部门紧急出台新措施
根据北京市人民政府防治“非典”期间,保持社会稳定、促进经济发展的十五项政策措施,考虑到“非典”疫情对北京市国有土地使用权出让合同的执行可能造成的影响,5月12日,北京国土管理部门发出新通知,对凡与该局或各区县国土房管局签订的《北京市国有土地使用权出让合同》,从4月20日开始进入合同执行顺延期(以下简称顺延期),顺延期暂定为7月底,如有变动再另行通知。在顺延期内受让方可享受地价款付款期限、开发建设期限之违约责任的免除。
出让合同约定的地价款付款期限也同时顺延:顺延期内不再计算资金占用费、滞纳金;已经交纳了资金占用费、滞纳金的,不予退还;顺延期前及期后的资金占用费、滞纳金照常交纳。
出让合同约定的开发建设期限也作了顺延规定:出让合同约定的动工施工期限、完成一定工程量期限统一顺延;合同约定的竣工日期和受让方提出的开发周期延长或竣工日期延长的申请等。
这一举动说明,非典促使了政府工作的变革,使政府工作转向更加务实的状态。从而,不再死搬条条框框,在公共应急系统迅速应急的同时,政府其他部门也同时推出了应急措施。因而,在非典对政府及经济的负面影响过去一段时间以后,其积极的一面开始凸现出来。
冲击:“健康社区”成为关注热点
在非典这个特殊时期,“健康社区”这个过去人们时有谈论、但未能引起大多数人重视的问题,一下子成了媒体和人们关注的热点。
重庆天晟渝都房地产顾问有限公司总经理谢晓戈认为:“非典事件”令公共卫生受到空前重视,小区物管的存在价值由此突显。消费者对公共区域的物管水平有了更明确的要求,开发商也不得不引起重视。对重庆本地的物管公司来说,这也许能坏事变好事。
重庆宏佳房地产交易有限公司总经理薛东认为,非典这个突发事件对市场的消费信心有一定打击,但是不会影响楼市的主流方向。通过这件事,提醒开发商对产品进行规划时,将更加注重楼盘通风、采光、环境打造等产品的“健康要素”是否齐备。
但是,除了生态配套、会所、运动设施、环境规划等方面的努力,有关“健康社区”的概念依然较为模糊,虽然在社区绿化、物业管理方面,一些新开发楼盘都做得挺到位,但是积极健康的生活观念、生活方式也是很重要的。营造人性的、亲善的人际关系,让业主享受一种和谐的居住感觉也相当重要。薛东认为,在非典冲击下,人们关注“健康社区”是对楼市的负责任关注。
重庆康联市场研究公司项目总监陈华睿则感到,“非典”的发生和传播,不仅仅影响到旅游、餐饮等服务产业,对楼市的影响也相当深远。
在健康与金钱的天平上,人们显然更偏重于前者,尤其是在健康受到威胁的时候。通过与调查者的接触,发现越来越多的置业者开始关注房屋的空间与结构、小区的设施与配套、社区的健康与卫生;越来越多的置业者把眼光投向远离城市中心的郊外社区;在对楼盘进行比较选择的时候,除了面积、户型、功能、结构等基本因素外,越来越多的置业者开始考察房屋的通透性、进深、采光等因素。
事实上,置业者对“健康社区”的偏爱是一个永恒的需求。令人遗憾的是,在置业者心目中,并没有太多楼盘以“健康社区”的形象出现。或许,非典会改变人们的这一观念。
警示:政府搞好基础投资可抵御各种意外风险
在不少地方,一些地产商还在为非典带来的冲击寻求各种对策之时,两年前还只是一张蓝图的福州金山新区,正成为投资的热土,不仅吸引了本地开发企业,也吸引了北京、宁波等地的开发商甚至海外资金来此投资开发。在金山大道沿线,聚集了北京立恒地产开发的北京金山、美国百利康集团开发的金山明珠、宁波罗蒙集团投资的闽江春晓等十几个楼盘。
据福州市土地发展中心主任卫国介绍,新区房地产开发的巨大商机使得这里的土地成为抢手的“香饽饽”。卫国说,在金山新区开发之初,这里的土地价格大概每亩也就值二三十万元,而现在金山土地公开出让的均价已经达到每亩95.42万元,拍卖最高成交价达到每亩141.4万元。金山的土地已经是“皇帝的女儿不愁嫁”——只要一挂牌或一拍卖保准有人要。
是什么带来了金山房地产今天的升值?是什么让金山新区的开发极少受到非典这种意外风险带来的冲击?福州市土地发展中心主任卫国说,福州市政府对金山生活区市政配套的高起点规划、大手笔投入、高标准建设、高速度推进,为金山房地产升值奠定了坚实基础。
来自北京的立恒房地产公司总经理杨子江说,政府的城市规划是影响房地产商投资方向的第一要素。房地产开发的成败与政府的政策引导、城市的发展方向和新区的配套设施都有很大的关系。虽然目前福州房地产市场在市场自身力量的作用下呈现出多边发展形态,但从老百姓对未来生活的预期和开发商的投资信心来说,选择政府重点引导的新区发展会有更强的保障性。
良药:非典治理地产泡沫
尽管有人认为,“非典”是一场影响到经济的危机,而不是一场经济危机,它不可能从根本上改变中国经济的增长模式,而“非典”对房地产消费影响相对而言又是最小的。但受销售的影响,房地产业也势必经历一个短期的低谷。有关专家认为,“非典”对房地产业的伤害和打击主要是体现在投资者方面,机会性投资者因为畏惧而不来了,整个交易被搁置,进而会影响到楼市的价格。从人们的购买行为上看,经历此次“非典”的冲击,自住型的房屋销售并不会受太大影响,而相对投资型的住宅将会受到比较大的压抑。这也是一件好事,因为这种情况会抑制相当一部分投资型住宅的市场泡沫,政府此前对地产业的泡沫担忧自然也会消退。
另一方面,目前,房地产及其相关产业对中国经济的影响巨大,仅与房地产相关的建筑业就占据中国GDP的5个百分点。作为中国经济的重要部分,政府有关管理部门肯定会采取相关措施,保证该行业的顺畅发展,以确保中国经济的发展速度。
从北京来看,北京房地产市场繁荣的基础环境并没有本质性改变。支撑北京楼市的是北京连续多年的高速经济增长、产业结构提升、城市化进程、奥运和基建投资,以及北京作为首都在人才、资讯、金融、科技上的高地优势带来的经济活力。房地产业与宏观经济发展密切相关,北京本身的经济发展、消费能力在非典过后仍然会恢复到持续高速增长,房地产业也会继续繁荣。
尽管有此良好市场预期,有关专家还是认为,政府将有可能调整相关政策法规。如强制要求单体须有明厨、明卫,对于高层集合住宅通风的设计港式住宅井字形结构、中间为共用通风和水口的方式证明不利于流行病控制预防,对于城区高层住宅采光、通风、景观等的设计要求提高,验收中加强对卫生、环保等方面的要求等。从某种意义上说,这将在一定层面上抑制地产商的盲目投资与开发。
更重要的是,在经历这一阶段的影响,会加速行业优胜劣汰进程。资金实力雄厚、客户服务领先、产品创新带来的附加值高、重视品牌建设和客户体验的企业,因其更强的抗风险能力和客户认同,会经受住考验,更加强大。
换句话说,中国未来的地产界,可能因非典而重新洗牌。