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4月20日是中国抗击“非典”疫情的转折点,以往所有处于朦胧中的事情变得清晰,普通大众获得了越来越多的知情权。
但或许人们难以一下子接受这太多的消息,恐惧心理在短时间内几乎充斥了所有人的心扉,各种谣言四处流散。就在这时,一个对于开发商来说似乎是长期利好的消息也在悄悄地传播。
从去年底就开始讨论的房地产是否“过热”、是否该压缩调整的问题,由于“非典”对国民经济的冲击而被暂时搁置。更有消息说,为了保证今年GDP的高速增长,房地产行业将再次充当拉动增长的角色,彰显“英雄本色”。
房地产业支撑经济稳定增长
长期以来,各地政府几乎都将房地产业当成了支柱产业,由于它对上下游几十个相关产业具有深刻的影响,因此它对保证国民经济增长率的实现具有显而易见的作用。
在“非典”的袭击下,旅游、民航、铁路、公路、餐饮娱乐等行业成为重灾区,往年“五一”黄金周数十亿元的收入如今化为乌有。但许多城市的房地产销售市场依然有足够的成交额,而处于疫区的房地产业尽管也出现了售楼处人员稀少的景象,但实际成交率却比“非典”爆发之前有了显著提高,许多项目施工工地照旧一片紧张繁忙的景象。据分析,房地产需求很大程度上是刚性需求,今天没有买房的人将来还要买房,消费能力只会积蓄,而不会化解。在“非典”突发事件过程中,房地产的持续性比较稳定,不会马上波动,这对整个经济的稳定性将起到非常好的作用,也足以支撑国民经济的持续稳定增长。
央行新措施扶持普通住宅
3月中旬,有消息灵通人士透露,央行根据对部分城市商业银行房地产贷款情况的检查,决定制止违规操作,防范一些城市房地产市场已出现的泡沫,并对我国的房贷政策进行重大调整。一时之间,业内外人士陷入了各种流言之中,甚至有人怀疑国家是否将对房地产行业进行整体打压?
5月20日,中国人民银行就应对“非典”影响全力做好当前货币信贷工作公布的意见表明,央行将“积极支持扩大普通住房和经济适用房的有效供给”;对受“非典”影响较大的行业和地区实施适当信贷倾斜;受“非典”疫情影响较大的市县,各金融机构可适当调整当地分支机构的贷款规模、存贷比例和相关绩效考核指标限制;对部分有市场但因非典影响,经营暂时萎缩、资金临时周转困难的企业,商业银行将积极提供短期流动资金贷款,适当下浮贷款利率。
由此不难看出,央行此番出台的意见表明了在非常时期里对房地产行业的态度,也明白房地产行业的健康、稳定发展对国民经济持续增长的重要意义。在楼市营销出现暂时性困难的时刻,那些市场定位准确、受消费者青睐的普通住宅项目及经济适用房完全有可能得到银行的资金支持,避免资金链的断裂,继续在国民经济增长中发挥重要作用。而且就当前商业银行贷款种类的质量来讲,住房贷款质量是所有贷款种类中最好的,银行的风险相对较低;对这个市场的争夺,各家商业银行是绝不会放弃的。
北京为房地产业增加“免疫力”
处于“非典”疫情重灾区的北京市也相当重视房地产行业的支柱地位,相继草拟、出台扶持政策和措施,帮助房地产开发及经营企业度过难关。
最引人关注的是,据传北京市住房资金管理中心将适当提高住房公积金贷款额度、降低首付款比例,以拉动全市的住房消费。此举一旦得到确认,不啻将鼓励更多的工薪阶层释放购买力,使积淀的公积金进入流通领域,从而拉动消费需求,拉动国民经济增长。
北京市财政局决定,自2003年5月1日至2003年9月30日,对承租市及区县属国有资产类经营用房,疫情期间依法关闭或者停业的,减免租金50%;商业、服务业、餐饮业、娱乐场所等受非典型肺炎疫情影响经营困难的,减免租金30%,其中执行公企租金标准的,减免租金20%。租用其他经营用房的,租金由双方协议解决。与此相对应的是,政府有关部门将减免房地产经营企业的各项税费,增加其“免疫力”。与开发商有关的好消息是,北京市国土资源和房屋管理局出台了“非典”疫情期间商品房预售许可证管理临时措施及国有土地使用权出让合同临时规定。内容包括现有商品房预售许可证可延期使用,5月至7月期间办理商品房预售许可证的,由银行出具的投资25%证明中已经注明所申请商品房的工程进度的,不再进行现场勘察;凡与北京市国土资源和房屋管理局或各区县国土房管局签订的《北京市国有土地使用权出让合同》,从4月20日开始进入合同执行顺延期,在顺延期内受让方可享受地价款付款期限、开发建设期限之违约责任的免除,顺延期内不再计算资金占用费、滞纳金,出让合同约定的动工施工期限、完成一定工程量期限统一顺延,合同约定的竣工日期和受让方提出的开发周期延长或竣工日期延长的申请期限同时顺延。这些临时性措施和规定,将有利于开发企业顺利度过难关,避免全局开发受到影响。
香港政府与企业共同救市
香港特区政府一直非常重视房地产业的经济地位,在历次经济、金融风暴降临的时候,都对该行业寄予了厚望。
早在去年11月,针对香港地产价格暴跌的市场状况,特区政府就出台9项稳定楼市措施,决定停止定期拍卖土地,取消本财政年度内余下的两次土地拍卖;停止铁路沿线土地招标至2003年底,把正在兴建的铁路沿线物业发展权批给有关铁路公司;未来数年内每年兴建约两万多个租住公屋单位等。
在“非典”的冲击下,4月23日香港财政司长梁锦松表示港府将推出118亿港元8项救市措施,缓解“非典”疫情打击的香港经济状况。港府在房地产经营巨头的支持下,决定减少各公共屋部分商户及政府管理物业的租约,减租30%至一半,为期一季。新鸿基地产发言人表示,正与旗下商场租户商讨,切实了解他们目前的经营状况,并将一直密切留意疫情发展,评估实质影响。另据当地媒体报道,特区政府拟再延停止公开卖地一年,减少住宅市场供应量,提升未来的物业价格。
而香港房地产界也正在酝酿推出一系列救市措施。这些措施包括现房出租,然后再将出租单位连同租约“卖断”给一些有兴趣投资的公司或基金,以及推行西方国家普遍实行的“供楼失业保险”,以恢复人们购楼信心。所谓“供楼失业保险”是指市民可向保险公司购买3个月、6个月或一年的失业保险,一旦失业就由保险公司负责偿还住房借贷以消除人们对购房还贷的担心。因此,这一系列救市措施的推出必将重现香港楼市的往日辉煌,对振兴香港经济起到巨大作用。