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5月开盘 大盘枝头最红的果实
2003年是天津房地产市场大盘项目纷纷涌现的一年,而5月18日开盘的万科水晶城,则是以售楼现场的实情实景,第一个走进城市的视线。葱郁的绿阴、温暖的红墙、剔透的玻璃砖、畅快的小喷泉、活泼的房型、大方的街区感,可谓处处活色生香,可触可感。以细节与真实来感染,是它最与众不同的所在。
如果遍布津城的大盘项目是城市枝干上五颜六色的硕果,那么最先开盘的水晶城无疑是最红的一颗。也许是接受阳光直射最多,或者是内在给养最充足,因为一个项目的成熟,来自于内因与外因的综合作用。
时代的一个大背景是,中国房地产市场的市场化进程走进了第二个十年。天津楼市走过了平静和孕育着的2002年,又走进了火热并沸腾的2003年。就在春节过后,城南城北新盘大盘层出不穷,更是渐成规模,集合起了几大重量级的板块。包括以全面提升居住品质为特点的西北板块,彰显天然环境优势的高档居住区梅江和梅江南一带,渐露雏形的西南板块等。
最令市场人士兴奋不已的现象是,今年天津买房人热衷于排队,无论是上市说明会,还是内部认购活动,或者发放派筹卡,人们迫不及待地提前排队,自发自觉地、井然有序地排起长队。这种前所未有的市场追捧,是否说明市场出现了向上突破的“拐点”迹象,值得研究者加以关注。当然,这里的拐点,并不包含“触底反弹”的含义,而是指在平稳的趋势下出现了全新的种种积极迹象,上升势头强劲。
其实楼盘演进和市场表象的背后,是企业的变化,是市场主角的调整和“蜕变”。即实力型的企业加快了扩张的步伐,纷纷进入快速扩张阶段,市场战略也随之调整。随着房地产市场更加成熟和土地政策的更加规范,将有利于规模较大的发展商进一步进行规模扩张。加上高效率的资源管理和运营模式,企业将会在市场中争取更高的占有率。目前市场正面临重新整合阶段,就在今年春节前后,市场这种规模化的整合,还只限端倪,不见大势,本报也曾捕捉了市场人士的论调和远瞻性的见解。而其后不断亮相的水晶城以及其他的大盘和新盘,则是这种市场转型的自然产物。
因为领先开盘,并且现场氛围准备到位,于是在实景造型这一环,万科水晶城拿到了一个最高分。当然,万科的这一漂亮动作,背后还有企业厚积薄发的功力在起作用。
万科兵团 集团策略发生重大调整
在一种转轨中的新兴市场,随着外部环境的变化,企业的做法必须做出应变,从而气象全新。转轨,是一个状态向另一个状态的转变,而在转变发生之前,许多原先的手段,都有一个逐步“推陈”和“破旧”的问题。
有的企业在市场转轨的过程中迷失了方向,有的企业成为市场转轨过程中的先行者。当然这种先行者地位的取得,不可能无中生有。例如水晶城,创新手笔无处不在,包括规划上对历史和城市文脉的尊重,突出塑造成熟的街区感和人文氛围,建筑本身在空间感和视觉愉悦方面的突破等;而这些对种种传统做法的突破,又是集合了万科集团逾10年开发的功力,基于成熟经验的积累,尤其是建立在传统优势之上的突破。
传统上的万科公司,素来以营销能力和物业管理见长。从去年开始,整个集团将企业重心调整在设计和工程两大环节,从销售前线后移到更为本质的步骤。相比以前,形成持久性的保障。以前的万科集团总部,其职能仅限于资金与行政方面的管理,并不涉及具体业务。而在前两年增设了规划设计部和工程管理部,加强了对各地分公司在设计和工程环节的规范管理、人才培训和输出等,从而保证万科集团在跨地域开发中,保持品质和水准,不至于流同于各地的普通水平。
在日趋成熟的市场面前,凭借捕捉一时机会“取巧”而成功的可能性不大了,万科认识到,企业需要拿出真正的专业实力。现在,万科集团总部构建了强势的设计团队,达到了设计水平的专业性和领先性。在工程操作方面,调兵遣将,任用大量优秀的职业经理人。目前这两股力量正在成为万科新的市场竞争力。这样可保证万科在各地的主流市场、主流地段保证竞争优势。
产品为本 在天津打造全国一流水准的住宅
万科集团已经确立了新的市场目标,在总体目标的要求下,更多地将偏重依赖产品品质来占领大众市场、主流市场。在水晶城,最为醒目的一个特征是,显示出万科对于户型研发的空前关注。
水晶城的户型创新,出于全国品牌的优势,依托万科集团规模化的研发能力,不同于小作坊式户型改造的粗糙和稚嫩。其出发点是万科总部推行的建筑标准化,达到工业产品的精准性能,适合全国应用。
水晶城中应用的专利产品“情景花园”户型,是在深圳、成都等外地市场已经有所印证的成功品种,再结合本埠特点加以适度改造。
工艺样板间的新颖做法,层层剖析,无微不至,打消了买房人对于施工质量和建筑性能的一切顾虑,也是万科新策略中重视工程环节的一个现实结晶。
水晶城户型多样,涵盖60多种房型,从公寓房的朴素偏单,到景观多变的情景花园户型,再到300平方米的联排别墅,品种跨度极大,形成非凡的市场覆盖力,同时折射出万科公司娴熟的产品研发能力。特别值得一提的是,情景花园洋房打了一个巧妙的“空间差”。它其实是一种中间性的产品,介于4层半和TOWNHOUSE之间,像一个中和了双方优势的混血儿。首先,外观立面富于变化,错落别致。具体到分户型,每一层,每一户,都别开洞天。至于在家家户户之间,又以建筑和空间的手段解决了人与人交流的问题,形成亲和色彩浓郁的社区感和街区感。
细节至上 精雕细琢的理想主义风格
万科今年的主题口号是“面向一线,关注细节”。这体现两层含义,一是重视实施的效果,二是通过每一个细节的推敲来保证整体的品质。用一句朴素的话讲就是要做到在细节上挑不出毛病。
在水晶城,对细节的关注已近于苛刻。比如为了保证让客户立即享受成熟的社区,除了保留了600多棵原生树木外,还在去年的冬天就联系了山东的法桐成树,带冠移植到这里;为了保证社区的持久性和整体效果,在选材上选用了别墅经常用的面砖,这种拉毛窑变砖的表面质感和色彩的变化,让情景洋房更加生动;栏杆和空调百页也选用了耐腐蚀的型材和工艺,不会出现没过两年就锈迹斑斑的情况;再比如,水晶城引入城市设计这一环节,每栋楼都有色彩和造型的变化,街区的立面由于产品、色彩的不同组合而更为丰富。
有句话“魔鬼在于细节”,为了完善细节,不留遗憾,水晶城用了整整一年半的时间研究规划和产品细节。都知道大盘操作重势,以势夺人,但如果铺得面大,做得粗糙,就是虚张声势。用精耕细作的手法作大盘,水晶城是个先例,更可以发现细节之下的企业的底蕴和文化。
从昨天到今天,充满人文与理想主义色彩的万科,其独到、成熟的企业文化可谓愈久愈香。地产界有“文科万科、工科中海、理科金地”之说。一个成熟的地产发展商应该做到的是“德智体”全面发展,万科做文化历史悠久、魅力独到,在继续发扬长项的同时,万科开始大量引进工科人才,早已开始“攻读双学位”了。外人评价万科的灵魂人物王石不是一个单纯做企业的人,而是在做事业。万科企业打造的楼盘,常常超越了对物质水平的满足,而强烈地散发着精神关怀和人文关怀的光芒。这一点,才是水晶城为业界带来的最有价值的启示。