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房地产业仍将是拉动经济增长的一支重要力量。种种迹象表明,国家此前对房地产的一派调控之声,有可能变为促进发展之音。
近来商品房销售受到非典影响,不少售楼处已不再有往日的热闹。然而,从总体上看,房地产业是受非典影响较小的行业之一,更重要的是,房地产业仍将是拉动经济增长的一支重要力量。种种迹象表明,国家此前对房地产的一派调控之声,有可能变为促进发展之音。这意味着,在面临SARS的影响之后,房地产将再次担当起拉动经济增长的大任。
住房建设一马当先
5月7日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究应对非典型肺炎影响做好当前经济工作的措施。会议提出,要培育新的消费热点和经济增长点,抓紧出台汽车产业和消费政策,进一步扩大普通住房和经济适用房的供给。日前,中国人民银行在向全系统和各家银行发出《关于应对非典型肺炎影响,全力做好当前货币信贷工作的意见》中说,要保持货币信贷总量适度增长,防止货币信贷出现大幅度波动。要积极培育新的消费热点和经济增长点。继续发挥房地产和汽车等行业对经济的拉动作用,支持扩大普通住房和经济适用房的有效供给。很显然,继续加快普通住房和经济适用房建设,既是满足中低收入家庭改善住房条件的需要,也是拉动经济增长的需要。
从拉动国民经济增长的三大因素(投资、消费和出口)来看,房地产业与其中两个因素密切相关:商品房既是老百姓的一种重要需求,也是固定资产投资的重要组成部分。2002年,全国城镇个人购买商品住宅的比例达94%以上,比1990年提高了近70个百分点,居民已经成为住房投资和消费的主体,并成为拉动消费的主力之一。居民住房消费带动了商业银行住房贷款和公积金贷款数量的巨大增长。
以住宅建设为主的房地产投资有力地拉动了国民经济增长。1998年以来,全国城镇住宅竣工面积连续增长。1998年,全国住房竣工面积突破4亿平方米,1999年则突破5亿平方米,2001年达6亿多平方米,2002年达7亿多平方米。近5年累计竣工面积约34亿平方米,年均住宅竣工面积达到6.8亿平方米,是改革开放以来年均住宅竣工面积的2倍以上。
以2001年为例,当年全国城镇个人住房支出总额达7500亿元以上,可带动相关消费近万亿元。
据测算,2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点间接贡献率为0.6到1.2个百分点。两者相加共计1.9到2.5个百分点。这差不多可以代表1999年~2002年房地产业对国民经济的贡献。同时,1998年以来,契税、房产税、营业税、土地增值税等都有较大幅度的增长。2000年和2001年,全国地方财政收入中,契税收入由1999年的96亿元,分别提高到131亿元和157亿元,分别比上年增长36.6%和19.8%;2002年1月~11月份,入库契税收入达195亿元。
一辆双架经济马车
最近,北京房地产商潘石屹对媒体说,非典对房地产市场的影响才刚刚显露出来,丝毫也不能小看这种影响。过去的一个月,潘石屹的建外SOHO只售出10多套,不足2000万元,只有去年月平均水平的十分之一。
面对非典的影响,着急的不仅仅是房地产商。有迹象表明,国家正在酝酿促进或者说加快房地产发展的政策措施。
从2002年8月底,直至今年一季度,对房地产的主导声音仍然是一片“调控”之声。今年“两会”产生新一届政府后,高层仍指示有关部门要对房地产泡沫保持警惕,加强房地产宏观调控。
4月中旬,“调控”的声音有了细微而明确的变化。4月17日,建设部邀请了包括肖灼基、戴根有等6位专家座谈全国房地产形势。专家们的意见是,要“继续支持房地产持续快速健康发展”。
5月20日,中国人民银行在向全系统和各家银行发出《关于应对非典型肺炎影响,全力做好当前货币信贷工作的意见》中说,继续发挥房地产和汽车等行业对经济的拉动作用,支持扩大普通住房和经济适用房的有效供给。
央行与国务院的声音保持了高度一致。是因为,如果像目前北京的这种房地产形势,房地产就起不到对经济应有的拉动作用。因此,“必须用政策导向来刺激它一下”,一位不愿意透露姓名的房地产业内专家说。
对于房地产来说,影响最直接的无非是金融和土地政策。前段时间有专家建议,金融机构对普通住房和经济适用住房建设贷款可给予利率优惠或予以利率浮动。据有关人士分析,这一建议极有可能被高层接纳。而普通住房和经济适用住房建设用地可获得优先审批的建议也有可能纳入政策调整的范畴。
以“普通住房和经济适用住房”建设作为国家政策引导的主要对象,是因为普通住房是房地产市场的主流。譬如按北京市目前标准,每平方米9700元以下的都算是普通住房,即市场绝大部分都是普通住房。发展以普通住房和经济适用住房为主的房地产,曾经让我国经济和社会受益匪浅。
以住宅建设为主的房地产业是一辆双架马车,它可以从投资和消费两个方向对经济增长起到拉动作用:一方面住房消费已成为居民消费的重要构成力量,另一方面,房地产投资是固定资产投资的重要组成部分。
据建设部的统计数字,2002年,全国城镇个人购买商品住宅的比例达94%以上,比1990年提高了近70个百分点,居民已经成为住房投资和消费的主体,并成为拉动消费的主力之一。居民住房消费带动了商业银行住房贷款和公积金贷款数量的巨大增长。
利剑舞动,风生水起。房地产业在经济发展所占的权重是如此之大,当经济遭受非典的创伤,再度想起房地产这柄好使的剑就顺理成章了。