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南方媒体披露“内幕”消息:银行隐瞒信息暗赚按揭利息
南方某媒体披露的一条“内幕”消息,称商业银行有意隐瞒还款方式的有关信息,使得购房者在办理按揭贷款时多付了许多冤枉利息。
该媒体报道称,按照中国人民银行的规定,从银行按揭贷款买房的人,可以选择“等额本息还款法”和“本金递减还款法”两种还款方式,其中,在不考虑支付能力的情况下,递减法对购房者更为有利。但购房者在办理贷款的时候,银行无一例外都全力推荐等额法,即便提及递减法,不是含糊其辞一句带过,就是有意将其曲解成“和等额法也差不多,还特别麻烦”,有的干脆对递减法只字不提。
昨天,记者对北京提供住房贷款业务的商业银行进行了采访,对该南方媒体质疑的这两种还贷方式进行了了解。
你在办理按揭时是否知道有两种还贷方式?你在办理购房按揭时,银行是否明示有两种还贷方式?你对自己使用的还贷方式是否满意?
两种还贷法利息差额大
记者首先查阅了央行于1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》,规定中对于还款方式的表述是这样的:“借款人应与贷款银行制定还本付息计划,贷款期限在1年以内(含1年)的,实行到期一次还本付息,利随本清;贷款期限在1年以上的,按月归还贷款本息。”可见央行的规定是比较模糊的,只是“按月归还贷款本息”并没有规定采取什么样的还款方式。也就是说可以采取一种还款方式,也可以采取多种方式。各家银行有根据自身经营方针进行选择的空间。
据了解,目前北京房贷方面主要提供两种还款方式,即“等额本息还款法”和“等本不等息递减还款法”。两者相比,有如下不同(见表格)。
选择“等额还款”人数较多
据了解,在按揭购房的人群中,选择“等额本息还款法”的人较多。对此,光大银行房贷业务负责人分析认为,主要是由于这种方法操作起来比较简单,每月金额固定,不用再算来算去,也便于客户记忆。
记者在向各家银行咨询时发现,接待人员对于还款方式还都是如实告知的,只是个别银行只有一种还款方式供选择,因此并不存在有两种方式却故意隐瞒顾客的情况。
据悉,除了以上两种还款方式外,光大银行还提供了一种“等比递增还款法”,即对借款期限按一定基础划分若干时段,借款人在第一时段内每期以相等额度归还本息,第二阶段内较第一阶段的分期还款额按定比累加,依此类推,以后每隔一段时间,新分期还款额都较前一时段还款额按定比累进,直至还清本息。只是这种方式的还款压力非常大,而且计算起来更加麻烦,所以很少有人选择这种还款方式。
能否中途变更还款方式
既然“等额本息还款法”要比“等本不等息递减还款法”多负担很多利息,能否中途变更就成为借款人关注的问题。记者在咨询了各家银行的房贷部门后,得到的回答基本上是:“理论上可以,操作起来非常麻烦。”因此目前还没有银行能够进行这种变更。
据了解,利率的计算不可能由手工来完成,需要银行电子系统的支持,而中途更改还款方式只有对银行整个系统升级,这样做的成本太高。不过银行一般建议客户采用提前归还部分本金的做法,这同样可以缩短占用银行贷款本金的时间,从而达到减轻利息负担的目的。
中信实业银行负责房贷的张科长对记者说:“对提前还款的客户,银行还提供了两种方式供选择,一种是提前归还部分本金后,每期还款额度不变,期限缩短;另一种是还款期限不变,每期还款额度减少。”