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据不完全统计,今年1至5月上海新推出300多个楼盘中,中高价房占去总量的50%以上,相比去年同期增幅高达10%。
日前,央行房贷政策实行重大调整,可能使上海高价房“铁板一块”的热销行情出现“分化”,其走势大致有三条路:
一批平质及劣质盘将出现缓销和滞销行情;少数高品质盘可望维持原有较为热销的状态;而不少由开发商想方设法“提升”到“高价”的楼盘则将回归其原有本质。尽管此种现象的发生尚有一个滞后阶段,但大趋势是难以改变的。
高价同比增幅10%
市场高价盘走入“三岔口”的重要原因是供应量剧增。
据不完全统计,2003年1至5月上海在销楼盘约300个,其中4000元以下盘40多个、4000至6000元盘100多个、6000至8000元盘30个、8000元以上盘70多个、别墅盘约60个。中高价盘累计160个,占市场总量的50%,虽然高端市场目前仍较旺盛,但如此巨大的供应量不得不让人为其未来出路而担忧。
高价盘未来态势
此次非典之灾以及市政府“三年打造健康城市”目标的推出,促使市民对楼盘的环境系统有了深刻反思和全新认识。
在此情况下,上海开发商在今后住宅小区开发中将更注重环境健康和运动等概念的提升。下半年的上海楼盘品质将在原有基础上会有进一步提高,这就促使楼盘开发成本随之上升。高价盘将出现三个特征。
特征一:经济型别墅成热点。近几年市场强大的购房热潮使上海首轮购房群体已初步消化完毕,二次购房开始出现,部分市民人均可支配收入的提高,个人购车现实性越来越强,轨道交通建设力度不断加大,这将促使部分市民把购房目标转向环线的经济性低密度住宅。那些外环线周边5000元单价、面积160平方米、总价80万元的叠加或联体别墅盘将同中心城区8000元的中高档公寓形成很大的置换可能性。
特征二:中外环间的公寓盘档次提高。由于中心城区土地越来越少,促使整个住宅开发逐级向外扩散。目前内环钱周边地区的中高价楼盘日趋减少,因此中环至外环线间中高档公寓市场需求逐步扩大。目前该区域的市场供应略显不足。
特征三:中心城区住宅盘呈质优价高态势。根据上海城市总体规划,中心城区不仅开发总量受到严格控制,同时建筑容积率也有严格规定,因此该区域的楼盘开发必定趋于高品质和高端化。