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自6月1日起,作为海河两岸综合开发改造一部分的南开区老城厢地区、河北区海河东路、河东区新开路地区改造工程正式启动,在为数万户居民改善居住环境的同时,也将带动周边地区地价和投资价值的升值,为周边房地产项目带来新的商机。记者就此采访了天津市中原物业顾问公司研究部经理陆林等业内专业人士。
拆迁带动小户型走俏
由于今年拆迁的区域面积较大,因此它对房地产市场最大的影响体现在对供需关系的拉动作用。从需求的角度来说,此次拆迁促使房地产市场上小户型需求量的增大,从供需上影响开发商的产品设计定位。涉及此次拆迁的三万多户居民中,由于河北、河东区的平房面积大都偏小且补偿费相对较低,因此其总的拆迁款低,消费者更倾向于购买总房款低的小户型住宅。而老城厢地区的居民拆迁费相对较高且原平房面积相对较大,在选择新居时更多的会选择周边地区,选择余地也较大。随着小户型的热销,也会对开发商在做项目的户型和布局时更倾向于小户型住宅。
优化城市布局
中原物业顾问公司陆经理等业内人士认为,部分拆迁点如老城厢地区属于南开区南市地区的核心地段,是商业区黄金地段。此类区域的拆迁会起到优化城市合理布局的作用。
此类拆迁区一般在拆迁后很少有返迁的住户,地块更多的是被规划建设成为金融、商贸、住宅区及为之配套的中、小学、医疗、市政公用设施和环境绿化。
虽然各地区拆迁后规划不尽相同,但多与海河长远规划想配合,以构筑商业区为主。
根据拆迁区域周边地区现有的规划及在建项目来看,做居住用地与周边地区的定位不符,拆迁区域作为商业用途的可能性更大。
除了沿路规划控制为公建,同时部分具有代表性的民宅外,本市投资空白点的酒店式公寓很有可能作为投资的新形式而出现。
在已确定的各商贸区规划圈附近,出现了与周边地区配套相结合的酒店式公寓及各类商城。
带动房价上升
由于很多开发商的土地储备都是在海河规划以前,土地价格非常低,因此具有较大的价格上涨空间。据统计,目前南开区商品房价格明显上升,部分项目每平方米价格已上升了200元至300元。随着拆迁的进行,以加强经济、服务功能为目标的城市建设,必将带动本市新功能区及其辐射区内地段价值发生变化。人气集聚,热点形成,就会引起整个地段房产价格上涨,理所当然地带动房产增值,因此部分已开盘的项目可能会出现热销的情况。拆迁还会带动附近二手房市场升温。据统计资料显示,去年本市空置房中以中、低档商品房为主,此次借拆迁的契机,开发商可能会为回收资金而做一些促销,对尾盘和积压商品房进行优惠,解决空置商品房。
平衡各区房地产价格
根据各区公布的房屋价格指数来看,今年第一季度南开区房价比河西区低100元至200元,而河北区、河东区则低很多。而此次拆迁则有可能将各区的商品房价格差异空间缩小,尤其是沿海河的地段房价会有较大的升值空间。虽然南开区和河西区本身的大项目很多,但今年开工的项目相对较少,而河北区与河东区拆迁将带动周边地区房地产价格的上涨,构成一个与其他区缩短价格差距的良机,实现各区房地产区域发展的平衡。