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步行街是市场化的产物,近些年特别风行于北京、上海、广州等大中城市,它成了衡量一个社区成熟与否、档次高低的重要因素。步行街涉及房地产和商业两个方面的专业,有关专家分析认为,不是所有的地方都适合建造步行街,其规模、风格和定位一定要根据所处区域、社区的人流、文化特色和消费能力等进行综合考虑。近期珠海“财神街”热销就是综合考虑的结晶。
五大特色搅热周边地产
毫不夸张地说,柠溪步行街的出现给珠海的地产开发带来了全新的运营模式,并将产生深远的影响。其最直接的辐射作用是,不仅助推了开发商本身岭南世家项目的持续旺销,也搅热了周边的地产项目。
致使“财神街”备受关注的原因主要体现在以下五个方面:
规划的超前性。“财神街”的独特之处在于不是局限于商业本身做规划设计,而是站在地产开发与商业运作的全新高度,并结合、归纳甚至延伸和拓宽其主题、内涵、功能的定位,做了系统的、完整的规划设计,包括对各功能区的分布、衔接、出入口、停车场、公共卫生间、休闲小广场以及日照、通风、热工环境、绿化、雨水的流向与处理等,都做了非常科学的规划与人性化设计。
风格的多样性。“财神街”的长度达到1000米,融合了意、法、英、阿拉伯等各色建筑风格。为在“变”中追求风格的多样性,设计师巧妙运用了岭南骑楼式建筑的原理,一个主题区一个风格,并对色彩、建筑物的拐角与线条进行了大胆的甚至夸张的尝试。为增加活泼性与人文的色彩,又创意了与经营业态相适应的雕塑,为步行街营造出一步一景观、一步一风格的氛围。
文化的包容性。开放和包容是岭南文化最大的特色,也是岭南文化长盛不衰的根本。发展商说,珠海毗邻港澳,地处一国两制的交汇点,其区位优势使其具备了先天的特殊属性。财神街要以文化作为核心和灵魂,打造品牌和知名度,让不同国籍、不同肤色的人在此都能找到一种“认知”,使这里真正成为独具异域风情的步行街。
经营的特色性。“财神街”由饮文化街、食街、女人街、生活街四大部分组成,其中饮文化街以酒吧、西餐厅、咖啡厅、茶艺吧等颇具中西方文化特色的休闲场所为主;食街以经营各种特色餐饮为主;女人街以经营妇幼用品、纤体美容、婚纱摄影为主;生活街划为三段街区,以经营家居、超市、花店、士多店、药店、书店、音像店、水果店、布艺等为主。
管理的专业性。“财神街”与一般商业街的本质区别是:步行街严格按照其前期的规划定位,寻找合适的招商对象。这就要求管理商必须具备非常高的水准,进行专业化的管理与服务。为避免一般商业街杂乱、无序、形象标识模糊不清的问题,财神街将对其整个步行街实行“三统一”的管理策略,即统一规划定位,免费对口招商;统一形象包装和店面标识制作;统一促销活动和市场推广。
市场狂热追捧的背后
“财神街”总建筑面积达3.5万平方米,一期建筑面积为8300平方米,共设149间商铺,其中20间为两层铺位,129间为单层铺位。铺位平均门面宽4.2米,进深8.5米,单铺面积38平方米。一期149间铺位推出不久,迅即成为投资热点。一位抢购到铺位的市民对记者说:“财神街”位置这么好,价位也不算太贵,当然要买一套,况且“一铺富三代”嘛。有业内人士认为,市民抢购“财神街”不仅是“一铺富三代”传统观念的引导,其受市民狂热追捧的背后,还有更深层的因素。
市场的需要。以目前珠海的现状而言,少有像“财神街”这样大手笔整体规划设计的步行街。柠溪目前的商业格局由于以往沿袭的铺位经营,不利于交通,整体的布局缺乏统一,给人造成散、乱、差的印象。“财神街”的出现,将对柠溪的商业格局进行彻底洗牌。
成熟的配套。柠溪对于珠海,可谓腹中风水宝地,其作为中心地带的战略性枢纽地位是一般商业街无法比拟的。财神街四大组成部分,加上柠溪原有的一些商业配套,囊括了作为人这个特定的主体所需要的饮食、购物、休闲等物质与精神的全部内涵。可以说,到柠溪什么都可以买到,什么都可以吃到,什么都可以娱乐休闲到。
准确的定位。针对性强、目标明确。柠溪现有社区近40个,居住人口达15万人之多从消费心理分析,将更加助推和提升柠溪本区域及周边社区居民的消费品位。
潜在的购买力。可从两个层面分析:一是柠溪本区域内的消化,柠溪现有1000余间铺位,原有铺主的转型和对经营业种的扩张、提升,再加上柠溪这块风水宝地潜藏了一大批货真价实的商业投资者和经营者,使他们对商业的敏感和判别能力非常强。二是珠海市民对商铺投资的信心。从理财和金融等投资角度看,商铺投资的风险小、利润大。单凭财神街一期149间铺位,不足以让柠溪本区域消化。
专业连锁机构的进入。就对市场前景的分析、判断和认知能力看,专业连锁机构在对步行街投资与经营时,要比普通的投资者视野更敏锐、更机智。一批饮食、生活与休闲类的专业连锁机构早已看好“财神街”的规划、定位与发展前景。专业连锁机构的不断涌进,不仅可以提升整个步行街的品位和档次,还将使其他投资经营者增加信心。
城市文明的象征。构成一个城市文明的要素有很多,财神街作为珠海目前惟一完整规划和定位的步行街,是在形而上的高层领域,用另一种角度或手法诠释珠海这个城市的文明和水准。它通过对建筑风格与文化的包容和吸收,形成张力,喻意着珠海这个文明城市海纳百川的气势;通过对各种主题、特色、习俗、人群结构与消费方式的把握与理解,让每一个驻足于此的人都对珠海产生一种荣耀感、归属感——这正是这座城市本应该具备的特色和品质。
提升社区的品位和价值
卖楼如同打仗,开发商们要动用各种资源,在人力、财力、物力与智力上,有充分的准备。而不同的项目就像不同的战役,其打法步骤、思路和决策,都有着本质的区别。
从兵法的态势分析,地产项目的规划、设计、建筑的品质、对市场的分析与定位,就如同军队必须具备的基本功,有了这些过硬的素质,只能说士气壮一些,声势强一些,但要百分之百地取胜,手上还要有一张对手没有的“王牌”。
有关专家分析说,开发商的眼光不妨放得再高远一些,不能一味地围绕着小区的内部做文章;要善于挖掘其内在的价值,并把它提高、延伸、扩张出去。因为,小区的竞争是综合价值的竞争,而综合价值就要通过其他形式,将它变异和体现出来。根据小区的规模、区域优势、人口结构与购买力综合规划与定位的步行街,必将成为越来越多的开发商提高产品品质与竞争力的最有力的手段——这将成为今后地产开发的主流和方向。
据岭南世家项目开发商介绍,该公司手上的这张“王牌”——“财神街”步行街,其产生的效应已经非常明显,大多数买了房的客户十分满意,认为房子有附加值,对生活和工作会产生催化剂的作用。有的客户通过对财神街的了解与认知,在买了铺位的同时,也挑到了一套自己喜欢的住宅;还有的直接介绍周边的朋友来买铺位、买房子。