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8月1日,《协议出让国有土地使用权规定》将正式实施。这是国家国土资源部继去年7月1日出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》后,针对国有土地使用管理的又一个法规。如果说去年的“规定”是规范以竞价方式出让国有土地使用权行为的话,那么今年的新“规定”则进一步规范了以“协议”这种非竞争性方式出让土地使用权的行为。
在不少业内人士对新规定尚未来得及“坐下来认真研究”之机,本报邀请北京大学的冯长春教授和国土资源部政策法规司的王守智副司长就新规的要点和影响进行了解读。
北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春
应该尽快有一个细则出台,使之变得更富操作性
新规定目前不会对市场产生很大影响。从内容上看,新规定较旧规定有了改进,例如:出让最低价不得低于基准价70%、协议出让结果必须公布、用途变更需经规划部门同意、出让底价不得泄露等方面。这会进一步规范市场行为。
但问题是,招标拍卖挂牌出让和协议出让之间有交叉的地方,其中几个概念的界限也不明确。例如:有偿使用费和土地出让金的明确涵义是什么?它们与土地价格之间有什么关系?在地产市场上,土地有“熟地”和“生地”之分,规定中的“出让最低价不得低于基准价70%”的计算方法,是高了还是低了,还要算一笔细账。我个人认为,应该尽快有一个细则出台,使之变得更富操作性。
国土资源部政策法规司副司长王守智
阳光化操作会使得投资者心里更踏实
这个规定的出台,首先就是要使得国有土地出让更加规范、公平,阳光化操作也会使得投资者心里更踏实。过去几年,在土地出让程序上确有不公平的地方。其次,这个规定有利于土地的开发利用,使土地的利用率提高。
新规定的几个关键在于:首先是对协议出让价格作了明确规定,保证了土地出让价格有据可依,避免了“批条子”等行为;其次,同一地块有两个以上竞争者时,不能再像过去那样单纯按照土地用途确定出让方式,为投资者提供公平竞争的机会;再次,协议出让底价由集体决策,而不是一人说了算,同时采取保密制度;协议出让结果向社会公布,避免了“暗箱操作”等。我认为新的规定会受到业界的欢迎,各地可以根据实际情况如投资环境,制定实施细则,当然,在规定执行的过程中,如果发现问题,有关部门还会研究制定配套措施。商报记者李国君、杜秀平
政策要点
将于2003年8月1日实施的《协议出让国有土地使用权规定》的核心内容有:
-协议出让国有土地使用权是指国家以协议方式将国有土地使用权,在一定年限内出让给土地使用者,土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
-协议出让国有土地使用权的出让金协议出让底价不得低于协议出让最低价,协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。
-协议出让底价由集体决策,底价确定后应当保密,任何单位和个人不得泄露。
-同一地块只有一个意向用地者,方可采取协议方式;两个以上意向用地者的,应采取招标、拍卖或者挂牌方式。
-协议出让结果向社会公布,公布协议出让结果的时间不得少于15日。
-以协议出让方式取得国有土地使用权者,将土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的,应取得有关部门的同意。