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近来,有关商品房开发商和业主之间的纠纷变得越来越引人注目起来。
业主维权意识的逐步提高其实正是我国房地产市场发生、发展,乃至成熟的一个写照。不过,作为房产消费者的业主如何运用好自己的权利维护正当利益,其过程却并非想象中那么简单。
应该说,房地产市场发展的过程,亦是消费者不断呼唤诚信的历程。上世纪80年代,购房消费者与开发商之间发生的矛盾主要集中在烂尾楼、延期交楼以及楼房质量差等问题上;90年代,矛盾主要集中在拖延办理房产证、虚假宣传和楼房质量差等问题上。进入本世纪,房地产市场呈现激烈竞争状态,对延期交楼、楼房质量等问题法律法规有所约束,开发商对业主的侵权行为有所收敛。但一些不良开发商手段更为隐蔽———转向“公用”之地———随意改变规划用地或侵占绿化用地等。
越发普遍的房地产权益纠纷从业主维权意识的觉醒角度来看固然是件好事,不过,令人忧虑的是,业主的维权意识似乎总是比开发商要走得更远一些。而某些开发商的个体行为却越来越多地呈现出一种较为普遍的社会现象。
这是每个希望房地产市场健康发展的人们始料未及的。
分析这一系列的所谓“纠纷”中三类参与主体的表现,便不难发现症结所在。首先是开发商的唯利是图,由于契约意识淡薄,导致他们在出售商品房的开始便没有真正重视起白纸黑字的条款。其次,部分业主由于投诉无门而采取了过激行为,这无助于问题的解决,甚至可能进一步激化矛盾。而政府有关部门对此事处理经验之不足、反应之迟钝也使事情复杂化。
可以清楚地看到,在许多纠纷中,由于没有对所涉及问题定量定性的条款约束,于是,在具体的解决过程中就少了法规利器,这让业主感到一种诉求无门的无奈。而客观地说,这种“利器”的缺失对开发商何尝不是一种遗憾呢?
没有完善的法制保障,产品和服务的提供者就会心存逃避义务的倾向,而另一方面,维权意识的过度释放也极有可能将事情发展到它的相反面。
前不久,北京一个商品房小区业主在购房后在认为所购房屋存在面积“缩水”等问题后,采取了集体收房的形式。该项目的业主发现开发商在事先签合同时承诺的12000平方米的绿地和会所没有交付使用,最后业主得到了免除一年的物业费的赔偿。
业主们依据的就是与开发商签订的《商品房买卖合同》及其补充条款。
业主集体收楼的行为固然是理性维权的表现,相对于以前不成熟的市场状况下所实施的过激手段是一种进步。不过,这样的个案对于房地产市场的整体消费环境的改善并不具有典型说服力。
也就是说,维权意识的合理释放需要相关法律法规的建立健全,这个过程需要开发商、政府管理部门、消费者三个主体协力推动,仅仅依靠业主单方面的努力是远远不够的。