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上周,国际物业顾问公司戴德梁行发布的第二季度物业租务状况报告显示,由于二季度受到非典的严重影响,各类物业的租赁行情普遍受挫,而惟独高档酒店式服务公寓租务出现上升,该类物业逆市而动引起了业内人士的普遍关注。这是否预示着高档酒店服务式公寓租赁市场出现了回温迹象?投资此类物业是否到了入市时机?
二季度高档酒店服务式公寓租务一枝独秀
戴德梁行发布的第二季度北京酒店服务式公寓租赁市场报告显示:该类物业总体租金为21.88美元每月每平方米,比上季度下降了2.13%。中、低档酒店服务式公寓平均租金分别为20.13美元和17.50美元每月每平方米。但高档酒店服务式公寓的平均租金为28美元每月每平方米,比上季度上升0.9%。在空置率方面,第二季度酒店服务式公寓租赁市场的总体空置由25.56%上升为29.27%,增加了3.72%。其中,中、低档酒店服务式公寓的空置率由上一季度的29%和22.96%上升为33.7%和30%,而惟独高档酒店服务式公寓的空置率也由上一季度的24.71%下降为24.12%。
在非典疫情影响严重的第二季度,高档酒店式服务公寓却能逆市而动确实出乎许多业内人士的预料,因此也吸引众多业内公司对此类物业的关注。前不久,高档酒店服务式公寓鼎极.嘉华世纪的租务代理权竞标吸引了戴德梁行、第一太平、世邦魏理仕和欧思诺四家国际知名代理公司参与,更显示了此类物业的吸引力。戴德梁行的住宅部经理任亚东表示,之所以会参与鼎极的租务代理竞标,一方面是看好高档酒店服务式公寓的租务前景,另一方面也因为经历十多年的发展历程,赛特商圈已然跻身成熟商圈行列,由于区域位置相近、楼盘档次相当,从一定程度上说,国贸与赛特的租客是相互流通、连为一体的,市场现实的租赁需求毋庸置疑。第一太平住宅部经理司马杰认为,高档酒店服务式公寓之所以在受非典严重影响的第二季度逆市上扬,在很大程度上是由于此类物业良好的物业管理服务使其具备较强的抗风险能力。这也是他们会竞标鼎极租务代理的重要原因。在租务市场中,客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量。提供良好的服务是评定物业好坏最基本的条件,是产品的附加值,直接影响到物业今后的租金和收益回报,国贸物业对产品的支持已经证明了这一点。在整体市场环境、硬件水平相当的情况下,物业管理是未来酒店式服务公寓竞争的焦点。
凭借自身优势高档酒店服务式公寓租金看涨
高档酒店服务式公寓之所以能在受非典严重影响的第二季度出现租金上升的情况,与此类物业的自身优势是分不开的。在高档公寓中,酒店式服务公寓不同于普通高档公寓,它是提供酒店式管理服务的公寓。在传统的市场中,酒店式服务公寓基本只租不卖,如雅诗阁、国贸等,出售的项目仅在近几年才出现,如旺座、鼎极.嘉华世纪等。据统计,到今年第二季度末,北京共有高级公寓项目100余个,其中酒店式服务公寓则有近40个,共提供近3万个住宅单位。主要集中在六个城区,其中朝阳区和东城两区拥有的高级公寓的套数占全市供应量的80%,酒店式服务公寓市场出租平均报价为24.5美元每月每平方米,几乎是普通高档公寓的两倍。
根据世邦魏理仕提供的资料,在京的海外公司高层管理人员,以及在京的海外社团和驻华使馆的工作人员等,构成了北京酒店式公寓的主要需求群体。此外,一些小型公司将其作为商住使用。他们希冀在市中心或交通便捷地区生活,有传统酒店的硬件配置,相当水准的上门服务,重要的是能提供家庭式的居室布局,既有家庭的私密性和生活氛围,又有高档酒店的良好环境和专业服务,兼备有传统酒店和公寓的长处。酒店式服务公寓大多位于成熟商务中心、外国企业和外籍人员聚集流动地带,这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善,拥有高档公寓的硬件配置,聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理,给住户的生活带来很大便利,星级服务品质完全满足了这些客户的需求。同时,相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。事实上,酒店式服务公寓的这种优势早已显现。
近两年,在京城的高档公寓租赁市场中,租金因整体供量的急剧增长而持续下滑,有些物业租金跌幅达50%以上,然而,类似国贸、嘉里中心这样的酒店式服务公寓反而有上涨趋势,实际成交租价总体上下浮动不到5%。显然,与普通高档公寓相比,酒店式服务公寓的租金水平更坚挺。
6法则权衡酒店式服务公寓
近两年,市场上自称是酒店式服务公寓的楼盘风起云涌,但欧思诺集团主席王南森表示真正能称得上是酒店式服务公寓的不过20家。他认为一个被公认的酒店式公寓的成长期大概需要两三年的时间,甚至项目能否最后成功,还要看以下6个方面:1.位置。是否具备可持续发展潜力。2.品质。建筑设计、内部装修等符合客户的需求。3.管理。既有专业水平,又有品牌效益。4.完整计划。每年、每月,甚至每周的租务计划。5.推广。持续、稳定的市场传播是物业发展的基础。6.整体经济发展。