|
||||
非典过后,低密度住宅大行其道,就连一向低调的别墅也跟着升温了。7月10日,中国房地产指数系统北京别墅指数办公室首次发布了指数报告,报告显示北京别墅指数为1295点,较5月上涨8点,上涨幅度为0.4%,价格指数上升的趋势预示着北京别墅市场热点升温。
从1992年北京第一个外销别墅———丽京花园应运而生至今,北京的别墅市场整整走过了11个年头。产品理念和市场选择都发生了很大的变化,而目前受入世与奥运两大利好支撑,一些敏感的开发商嗅到了商机,更有“三外”(外地、外行业、外资)开发商进京搅热北京的别墅市场。目前为止,北京市的别墅项目已经超过了150个,4万多套别墅,存量面积达1200万平方米。分析人士认为,上海别墅的供应量比北京大,但空置量比北京小。北京的别墅市场压力仍然很大。
别墅升温
今年2月,国土资源部发布《紧急通知》,要求严格控制土地供应总量,停止别墅类用地的土地供应。这是为规范与完善别墅用地市场,提高现有别墅的消费能力。对后期的别墅项目开发也起到了一定促进作用。对于已经拿到用地许可证的项目和在售项目来说是个利好消息。受中国加入WTO和北京将要举办2008年奥运会的推动,北京近年来别墅开发趋热。另外北京中高收入群体不断扩大,二次置业者不断增加,市场对别墅的需求强劲。而且经历非典后,低密度住宅受到市场的广泛关注,这也对别墅市场产生了强有力的短期促进作用。
“三外”进京
北京别墅的开发热潮中,不时出现“三外”开发商的身影。7月20日,知名医药企业———三九企业集团在北京西山地区推出了西山美墅馆。而天津顺驰进京的第一个项目也瞄准了别墅。美国M.S投资集团开发了坝上别墅牧场,天津合生、鲁能集团也都瞄准了北京的别墅市场。
北京传统的别墅带有“一山”、“二河”、“三线”、“四高”之说。“一山”指西山;“二河”指潮白河、温榆河两河流域别墅带;“三线”指立汤、京顺、京通三条线;“四高”则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。其中“三线”和“四高”是传统概念里的别墅区域,而“一山”和“二河”则后来居上,成为目前北京新兴别墅的最佳分布方位。西汉美墅馆销售负责人介绍说,三九就是在深入研究了西山丰富的人文、历史、生态环境等资源的基础上,选定了西山四季青乡旱河路以西的58万平方米土地建造西山美墅馆。
产品换代
从1992年别墅项目开始进入北京市场,到近两年TOWN鄄HOUSE遍布京城,可以看出住宅正朝着“双低”方向发展,即低密度、低总价。果岭社区市场部负责人介绍说,独栋别墅毕竟是属于极少数人的,该社区在规划时就只做了少量的独栋,而TOWN鄄HOUSE满足了北京市场住宅产品的多样化需求,它是介于别墅与普通住宅之间的一种住宅形式,其位置介于市区与郊区之间。位于亦庄的“境界”也是看好这种住宅形式,该项目负责人认为联排住宅有天有地,有独立的院子和车库,位置介于市区与郊区之间,处于城市边缘地带,从交通上来讲非常方便。由于建筑形式上采取联排方式,既保持了各户之间的相对独立性。又拉近了邻里之间的距离,便于形成一个小的社区,使居住者产生家的认同感,而价位又在中档单体别墅之下,所以恰好满足了二次置业者对交通和价格的双重要求,具有较高的性价比。
仍有风险
中国外国专家局建筑规划专家饶及人预测说,北京市场上的别墅至少有一半面临销售困难。饶先生表示,做别墅必须非常专业,这与高密度的住宅完全是两回事,购房者对别墅有很大的选择余地,竞争还是很激烈的。伟业房地产投资顾问有限公司总经理杨泓说,部分开发商觉得因为别墅用地停批之后自己手上的土地、产品奇货可居,忽视了产品品质的提升,这种错误的估计将面临巨大的市场风险。