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刚刚发布的2003年二季度中原北京住宅价格指数(试行)报告显示,本期北京全市(不含远郊)住宅综合价格为5739元/平方米,指数值为100;二环内住宅综合价格为10118元/平方米,指数值为176.3;二三环间住宅综合价格为8567元/平方米,指数值为149.3;三四环间住宅综合价格为5682元/平方米,指数值为99;四五环间住宅综合价格为5443元/平方米,指数值为94.8;五环外住宅综合价格为4074元/平方米,指数值为71。
很明显,离开北京市中心的距离越远,住宅价格指数越低。二环内的住宅价格指数为176.3,高于北京全市76个百分点,很明显地反映出二环内稀有地段的高价格;二三环之间住宅的价格指数为149.3,比二环以里的住宅价格指数下降了不足30个百分点,比北京全市住宅价格指数高约50个百分点;三四环间的住宅指数较之二三环间住宅价格指数,降低约50个百分点,基本与北京全市的住宅价格指数持平,五环外的住宅价格指数比北京全市的住宅价格指数低约30个百分点,比二三环间住宅价格指数低约50个百分点,比二环内住宅价格指数低100多个百分点。
这主要因为经济适用房大面积投放市场使得区域价格下降,四五环是东面和北面市场很活跃的地方,东面依靠通往通州的朝阳路、京通快速路带动其区域的发展,北面依靠亚运村、奥运村、规划中的地铁四号线、五号线带动,因此四五环相比三四环的价格浮动不大,五环外的市场有上地信息产业基地、中关村科技园区、通州区、亦庄经济开发区等地域的带动,使得五环外一直在突飞猛进地发展。各区域情况
西南方向住宅综合价格为4496元/平方米,指数值为78.3;东南方向住宅综合价格为5835元/平方米,指数值为101.7;东北方向住宅综合价格为6656元/平方米,指数值为116;西北方向住宅综合价格为5897元/平方米,指数值为102.8。
若东西以中轴路为界,南北以长安街为界来看北京住宅市场的产品分布,虽非行政区划分,但却仍可对北京楼市的价格区域分布状况略窥一斑。
本期各区域的住宅价格指数显示,北部明显高于南边。这跟北京的自然环境密不可分,北京西北临山,自然环境优越,近20年来,无论是城市规划、市政建设都有北部先行的趋势,多条高速公路、机场、多个大型规划社区等等都为新建设、正在建设的楼盘提供了软件、硬件的支持;西北的高科技区优势与自然条件相互结合,成为北京楼价较高的地区。五环外的上地、回龙观、西山风景区具有其他方向无法超越的优势。昆玉河沿线新发展了一批规划楼盘,楼体更适宜居住的中型社区,其价格较高,并还有升值空间;而看南部地区,其中东南方向借着CBD辐射区影响,有一些新开价格较高楼盘,拉高了地区整体水平。
影响房价的因素是供应量、需求量和经济发展。由于土地资源的不可再生性和政府规划的特点,热点区域的供应量已经越来越少,而随着上半年政策和市政设施对这些区域的继续支持,这些热点区域投资空间在不断增长;而随着轻轨及其他市政交通改造逐步落实,因危旧房改造和城市环境政治工程而使南城发生着快速的变化,因此这些区域本可能出现土地价值大于土地价格的现象,但现在央行的《通知》下发之后,预计这些区域近期房价会有小幅上调,但今年下半年的住宅价格上涨的空间预计可能不太大;而那些区域经济支撑并不得力的区域,可能会因城市配套不齐全等因素,使区域价格有可能出现下落的趋势。