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顺驰翡翠城的主管人士分析说,成本永远是定价的基础,按照地产成本分析,可以计算出下面一个细目表(单位为每平方米):
土地费1200元(楼面地价)
前期费用68元
基础设施费400元
大小配套费40元
建安费1000元
监理费10元
绿化费30元
机动性经费10元
成本合计2748元
各种税费5.55%×3500元=194元
人工费用、广告费5%×3500元=175元
总计为3117元/平方米
再加上10%左右的利润,这样我们就很清楚的知道3400—3500元/平方米是一个很自然的数字。
竞争也是这些楼盘不敢贸然提价的重要原因。业内人士谈到,天津市今年入市的大盘很多,翡翠城、水晶城、水木天成、汐岸国际等等,再加上有存量的大盘太阳城、奥园等,市场的竞争异常激烈。市场的竞争说到底是成品的竞争,是产品性价比的竞争。特别是从翡翠城、水晶城、太阳城、奥园这几个档次差不多的楼盘的价格策略上来看,就可以看出竞争的激烈程度。水晶城的低价入市是受了梅江南的竞争态势影响;翡翠城相对的低价入市也是要冲击瑞景居住区的市场;太阳城今年重点开拓全市范围的市场,也会比照其他几个大盘的价位。
另外,区位因素是3400—3500元/平方米现象能够长时间维持的一个原因。毫无疑问,这些大盘如翡翠城、太阳城、水晶城等等,所处的位置都不是在市中心,这些大盘承担了引导消费者消费心理和消费取向的一个任务。一个好的产品和价格在这些区域要被接受并能推广到全市,是一个相当长的时间。虽然这些大盘都处在政府的大型规划区,其政府的配套和周边环境的完善需要一个培育成熟的时期,其升值能力在短时间内还不能体现出来,所以3400—3500元/平方米价格还比较稳定。但是有一个现象就是水晶城的大幅度涨价,是基于对产品的判断和对区域成熟的判断。它相对最靠近市中心,涨价的空间似乎更大;并且从操作手段上来看,万科也比较大胆,其武汉金色家园就创造了涨价的奇迹。不过从大局来看,市中心以外的大盘最多也就是小步涨幅的策略,所以3400—3500元/平方米现象还将维持一段时间。