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自央行6月13日对外正式发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(央行121号文件),确定了严格控制房地产贷款的政策导向后,文件的操作细则何时出台,一直备受关注,业界有关细则的讨论也非常热烈。然而,两个多月过去了,操作细则仍然了无声息,最近房地产业界一位资深人士分析认为,央行新政已经初见成效,一方面促使商业银行注重控制地产信贷风险,另一方面,地产业也在积极尝试多元融资渠道,“具体细则可能不会出台了”。
就目前各方面的反应来看,似乎确实如此。
按照惯例,每次央行的金融政策出台,各地分行会根据本地区的实际情况出台相关的实施细则,这样才能使金融政策得以很好的贯彻。在央行121文件出台之后,记者向各家商业银行了解情况时,得到的答复都是“具体操作细则正在制定中”,“操作细则要报批央行才能正式出台”,并表示细则制定确实有一定的困难。接着有消息称,上海房贷实施细则7月1日出台,但很快又因“某此原因”延期。而不久前央行上海分行有关人士在接受记者采访时说“所谓房贷新政上海细则并没有制定,更谈不上完成”,首次公开否认制订实施细则。日前,中国人民银行新闻处处长孙辉明确表示,央行没有追加实施细则的打算,央行的工作只是做宏观的政策引导,具体实施方案要看各商业银行的安排。在记者向北京各商业银行询问细则一事时,各有关负责人往往避而不谈,只是说目前房地产开发贷款方面已经得到严格控制。
其实,在央行121号文件中引起争议最多,操作起来最困难,最需要制订细则的部分,主要是个人信贷,尤其是关于“第二套住房”和“高档房”的界定、“适当利率”应该提高多少等,而这一部分又正是银行的优良资产,是很多银行准备大力发展的业务。而央行出台121号文件的目的,也并不是打压房地产业,只是为了规范房地产市场的发展,防止新的金融风险的形成,其政策的核心在于诸如封顶才能执行按揭、商品房必须竣工才能办理按揭贷款,开发贷款必须四证齐全等针对房地产开发贷款的规定。从目前的情况看,央行121文件对房地产开发贷款方面产生的威慑力已经初步达到了这个目的,至于细则的制定与否已经不那么重要了。
就记者从各方面了解的情况看,各商业银行对房地产开发贷款的管理确有加强。在中国建设银行的一份文件中提到“房地产开发贷款等风险较高的贷款品种增幅较快,需要引起关注”,并在两份文件中都有一章的内容专门讲调整房地产开发贷款,并提出“适度调控增长,把握总量”,“不能再‘大手大脚’,更不能‘撒椒面’,要着眼于结构调整,做到有所为有所不为”。
房地产商的行动也能反映出这一点。从国有商业银行贷款难度的加大促使房地产商开始积极寻求其它的融资渠道。首先是信托资金大举进入房地产业。其中天津信托已经在7月份为顺驰集团推出了“蓝调街区”项目集合信托计划。8月7日又和顺弛集团等组成联合体以17.5亿元中标天津奥林匹克配套区项目。南京国信地产开发公司通过信托项目向社会融资1亿元,用于秦淮河绿洲项目及其他房地产项目的开发建设,信托期限为2年。该公司声称自己并不缺资金,但他们提到“万一央行的房贷政策影响到自己呢,所以现在我们就通过信托的方式提前拓宽自己的融资渠道,算是为今后多铺一条路吧”。据了解,目前房地产商欲通过信托计划向社会融资的不在少数,一些信托公司也正在进行项目的审核和筛选。
以“告别空调暖气时代”为口号在京城红极一时的锋尚走的是高档路线,据了解,其准备明年施工的两个项目是公寓和TOWNHOUSE,同样属于高档楼盘。在谈到融资有可能遇到央行新政的限制时,其总经理张在东表示,已经有国外基金向其伸出橄榄枝,只要是好项目,就提供绝对的资金支持。他还说,大批国外基金对中国市场虎视眈眈,都准备择机进入。而房地产业商会会长聂梅生也透露说,为了满足一些中小房地产商的需要,由商会参与的港资房地产基金——精锐基金将提前在9月份推出。
北京房地产开发商为绕过央行“商业银行只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放个人住房贷款”的规定,颇有创意的推出了“贴息委托贷款”。北京今典集团出资2亿元,委托北京市商业银行,以“贴息委托贷款”的方式向该公司尚未封顶的苹果社区的购房者发放贷款。这样,苹果社区即使没有拿到销售许可证,购房者也可以做按揭。在这个过程中,房地产商并没有什么损失,2亿元资金交给银行指定用于购买自己的住宅,一旦购房者得到贷款,钱就又回到了开发商的手中,同时购房者还交付了20%的首付款。这种变直接融资为间接融资的做法,对加快金融投资工具的多元化和多样性作出了一种尝试,得到了业界的一致称赞,被评论为“对金融市场和房地产市场都具有重大意义”。
由此可见,央行121号文件对房地产业的影响已经非常明显。一方面各商业银行开始严格按照规定发放房地产贷款,一方面房地产业的整合,融资渠道的多元化已经开始。“这已经达到央行的目的。”一位房地产界资深人士分析说,“其实央行也并不愿意把房地产业‘一巴掌拍死’,房地产信贷是非常好的业务,商业银行都要靠它生存和赚钱。只不过,过去房地产信贷存在的问题确实太多,需要整治规范一下,这个方向很对,有利于它以后的持续发展,业界经过一时间的冷静之后在这方面基本上已经达成了共识。”