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乱花渐欲迷人眼
北京的CBD从头到脚一身写字楼的行头。
据了解,目前单世界500强企业进驻CBD及周边地区的就有120余家,2008年将达400家,跨国企业那时也将有1000家,随着中央电视台和北京电视台的迁入,1000多家相关公司也可能追随而来……
伴随而来的,将有20万至30万人,他们有强劲的消费能力,他们需要家和办公室以外的第三生活空间,需要一个喝茶、休闲、能够洽谈商务甚至购物的地方。然而自国贸二期开业以来,CBD一直没新增商铺供应,目前其商业面积不到10万平方米。
这一切,将随着一批大体量建筑综合体项目的横空出世而改变。
在东长安街沿线,北京万达广场规划总建筑面积48万平方米,融酒店、购物超市、百货、写字楼于一体。金地国际大厦由一栋150米高的国际甲级写字楼,一栋100米高的服务式公寓和连接两栋塔楼的三层商业裙楼组成,地上总建筑面积约为12万平方米。
还有紧邻CBD规划区域、建筑面积近100万平方的华贸中心,除写字楼、酒店、公寓外,还有16万平方米的购物中心。
国贸三期业已完成拆迁,其北面的嘉里中心和北京财富中心也虎视眈眈,前者包括写字楼、豪华公寓、酒店、购物商场等多项配套设施,后者则拟建写字楼、酒店、公寓及会展中心。国贸正南隔路相对的建外SOHO,面积相当于上海新天地的3倍,将建成有16条步行商业街、300个沿街店铺的“北京新天地”。另外,CBD区的新城国际和苹果社区,也规划建设商业街……
据了解,以上这些项目将为CBD区域增加50万平方米的商铺。这些商铺包括住宅底商、写字楼底商和单独的购物中心;包括绿地商铺、地铁商铺、社区商铺;有商圈内商铺,也有社区内商铺;有专卖店、超市、也有百货零售店……
集团作战优势互补
北京CBD人气之旺、消费能力之强,是其它地方难以比拟的,因此这里更适宜开发以城市为尺度的商铺,而非社区内商铺。而城市尺度的商铺只有大体量的建筑综合体才更有竞争力、才能更彻底地挖掘房地产项目的商业价值。
开发商所以要推出住宅底商,是因为底层住宅价格低于其它楼层住宅,将其变为商铺后价格却又比其它楼层的住宅贵两三倍。因此大凡临街住宅的底层,几乎没有不做商铺的。
当然问题也随之显现。据介绍,底商的结构布局会受到上面住宅结构的影响,使用并不方便;而住宅核心筒的位置必须留在中间,使底商形成一些商业死角;另外底商的经营会给楼上住户带来干扰,经营类别会受到限制。
写字楼底商恰好能够避免以上问题。首先,写字楼下班时正是商铺热闹的时候,基本不会造成相互干扰。其二,写字楼结构的布网分割和商铺类似,不会因为结构的不一致影响商铺使用。
然而问题不止于此。开发商一般都会将底商的产权出售,这就造成底商有统一的规划设计而无统一的经营管理,只要租金合适,在咖啡厅旁边开个棺材店都没人能够管得了,很难形成规模效应。另外,底商刚推出时,开发商会大力宣传推广,但资金回笼之后,便不会再有宣传推广支持,经营好坏只能听天由命。再者,底商投资者一般对于收回成本都有一个预期估算,前期租金一般较高,带给经营者的压力很大,因而经营者便会将一些薄利商品拒之门外,造成经营上的局限性。更重要的是,长安街是以车流为主的,而只有足够的人流才能形成足够的商业需求,普通的底商却难以形成步行商业氛围。
但将这些底商置于建筑综合体中就是另一番景象了,很容易受益于其步行商业氛围而提升价值。另外,建筑综合体会有长期统一的宣传推广与经营管理而形成规模效应,各部分商业之间也会形成一种相互依存、相互助益的能动关系,产生一加一大于二的效果。
当然,建筑综合体的开发运作周期长、资金量大,只有实力雄厚的大企业才玩得转,因此这些商铺之间的竞争同时便是这些大企业之间的角力。
主题鲜明各显所长
在北京CBD开发商业地产,目前尚无供应过剩之说,但竞争更显激烈,项目定位不准、缺乏主题特色便会面临危机甚至烂尾。体量越大,风险越大。
华贸中心请了英国的BENOY公司设计商业规划,该公司曾成功地设计了英国著名的BLUEWATER商场,其理念之一便是建筑形式对消费者有吸引力;其二,建筑是有主题的,经营也要有主题。
据介绍,华贸中心的目标群体为“年轻的城市消费者”,努力营造活跃、时尚的氛围,加大了餐饮和娱乐经营,从功能上把它设计成一个目的地消费场所,消费者滞留的时间越长消费的可能性越大。交通设计则测算出进入华贸中心的人有28%自西而来,11%从通县方向而来,西大望路南北两侧各有5%,四环路南北两边分别占20%和21%,使人流与车流互相不会形成阻隔……
北京财富中心把两座150米与260米高的写字楼安排在沿东三环路的一边,形成开放的办公空间的同时,也营造了开放的商业氛围。南侧办公塔楼弯转流线型的轮廓给人轻盈优雅的感觉,北侧办公塔楼则以自然的形体和谐地融入整个建筑群,以吸引消费者的视线而勾起其前去消费的欲望。
而要“移植”上海新天地的建外SOHO却引发了争议。业内人士分析说,上海新天地是不可能被复制的,原因如下:第一,北京和上海的气候差别非常大,上海新天地可以由室内延伸至室外,而北京则有很长时间无法进行室外经营;第二,上海新天地将传统石库门建筑与国际时尚结合,北京却无这样的传统建筑可以依托;第三,北京和上海人的消费习惯的差异性导致它无法复制;第四,上海新天地是开发商自己统一管理的,而建外SOHO却将产权出卖让业主分散经营。
要做类似“上海新天地”的商业地产项目还有苹果、新城国际等,虽然目前尚难定论,但起码给北京的商业地产注入了一些新鲜的元素。