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2003年楼市竞争最为激烈的区域非东部莫属,尤其CBD周边,竞争格局凸显明显的多元化。今年入夏以后,小户型市场由炫特区的一统天下很快形成遍地开花的局面,飘HOME、易构空间等数个新项目先后入市,SOLO、后现代城等老项目推出新产品,年初开盘的炫特区已完成三次升级,小户型市场的风云变幻令人目眩。最近,炫特区推出集自住、酒店、SO?HO于一体的MOLL公寓,SOLO正在酝酿推出纯小户型的写字楼。
小户型将如何发展?
炫特区与SOLO的变脸代表着小户型今后的发展方向吗?市场还有空白点吗?到目前为止,小户型项目之所以持续热销,完全是因为抓住了消费市场的空白点。炫特区的一炮走红,原因在于年初时东部缺少面积适中的小户型产品。需求的旺盛和供给的稀缺,是热销的绝对理由。可是,一个完全市场化的楼市,变化的速度与节奏实在太快。半年以内,小户型产品的供应量激增,迫使一些总是希望引领市场潮流的开发商变脸求生,寻找新的市场空白点。然而,市场还有空白点吗?炫特区开发商认为,虽然超小户型、面积较大的标准小户型以及两者之间的中小户型,甚至酒店式公寓和商务小户型都有开发商在运作,但新的市场空白点肯定是存在的。
据了解,炫特区推出的MOLL星级公寓,是自住、酒店、SOHO集于一体的集成式住宅,总价和单价仍然具有极大杀伤力,据销售部负责人介绍,推出一周后,认购已近300套。如果凭此判断,炫特区确实找到了市场新的空白点。
价格走高还是走低?
当SOLO精舍的价格由当初的5000多元上调到今天的8500元,恋日国际推出每平方米12000元的一居后,张宝全为“苹果”开出了每平方米6000元的起价。可见,今典集团由西部市场挥师东进,打出的第一枪即是价格。
与去年小户型市场的高单价迥异的是,炫特区开盘即打出了每平方米5500元的诱人价格。除创单价新低以外,炫特区因主打户型面积集中在42至80平方米,也创下了CBD小户型总价的新低。但是,炫特区在半年后的今天价格上升的幅度已超过1000元,同时,每平方米5000元左右开盘的新项目不断出现。
小户型市场的价格走势将如何呢?业内人士认为,不同价位的产品同时并存是很正常的事情,东部总体房价会降低,但不排除单个项目价格上扬的可能,一些性价比较高的产品仍有一定的升值空间。
户型做大还是做小?
去年小户型是招致最多非议的产品之一。由于单价高,采光、通风、景观差,使用率过低,因而被指为非人性化的过渡产品。从今年推出的众多小户型项目来看,户型面积基本上趋于适中。
由于受总价的限制,SOLO新近将推出的写字楼面积仍然较小,但比其一代和二代的产品都要大。富力城一期推出一个楼座的小户型,面积也大都在50平方米左右。就连以超小户型著称的非常男女,最近也在产品方面有较大突破,放弃了越来越不被市场认可的“小”,而往“大”的方向发展。炫特区推出的炫王子MALL公寓,除了配置和档次向豪宅方向靠近外,面积也越做越大。看来,就户型而言,小户型开发商已根据市场需求情况在舍“小”做“大”,这与常规产品户型近两年的发展刚好相反。
未来小户型谁来买?
从绝大部分小户型项目的成交情况来看,目前,购买小户型的业主以年轻人为绝对主体。从购买者收入状况看,以月收入3000元左右的上班族居多。从购买动机看,自用的比投资的要多。那么,未来小户型的购买人群会有一些什么变化呢?
有业内人士指出,由于中央电视台和北京电视台的搬迁以及CBD内大量商务人员及投资买家的存在,很多创业型的小公司会选择商务小户型作为办公地点。此外,被称为“候鸟式商务人群”高收入者,习惯租住酒店或高级公寓,他们会成为酒店式小户型的客户群。从目前小户型转型的情况分析,小户型在向高端客户和投资客户靠近,产品具有高品质、低总价的特征。