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翻看北京都市报的房地产广告,最煽情的广告语莫过于:购买某某楼盘,年投资收益20%,4-5年收回投资……。明眼人一看就知道,这是房产商瞄准投资客户群,想把自己的“工业库存”变为买房人的“商业库存”。事实上,现在个人买房投资以获取长期稳定收益已越来越难。
与两年前相比,现在的北京房地产市场变化实在是大。不少想买房的人对统计局公布的官方数字表示怀疑:北京房价降了,我怎么没感觉到啊?想要买的房仍然买不起。其实统计局公布的房价是平均价格,平均价格下降意味着低价房供应量增加,这对高价房的市场冲击是不言而喻的。
据记者了解,导致北京住宅类房屋租金价格下跌的最直接原因是买房人的大幅增加,这使得租房需求大为减少。许多投资中、高档房业主,不得不大幅降低租金标准,以避免被市场“边缘化”。据了解,目前京城投资住宅类房产(以出租为主)的平均毛收益率大致在5%-8%之间,如果算上资金成本(银行贷款利率、保险)、物业费、采暖费(这部分费用由业主承担)以及中介费和房屋空置期,买房投资的净收益率十分低下,稍好的在1-3%左右,差一些的收益率为负。由于银行体制和市场规则等原因,房产投资的流通性比较差,这使得许多投资人十分无奈地为自己的错误投资而打工———偿付银行贷款。
从政府的目标看,为广大城市居民提供切实的住房保障,是一个长期的政策指向,由于房地产业对经济增长拉动作用明显,因此在今后一段时期内,大量普通商品住宅与经济适用房会源源不断地进入市场,这将极大地满足广大老百姓的住房消费需求,进而压缩房产投资的市场空间。与证券投资有相似之处的是:一旦在基本面作用下的市场趋势确定之后,凡是逆市场潮流而动的盲目投资决策,注定要赔多赚少,风险与效益的不对称亦会日益凸现。