|
||||
近来,有关房地产与泡沫经济的文章经常见诸杂志报端,可见此问题的严重性已引起专家学者的多方关注。泡沫经济无论在发达国家还是在发展中国家都曾发生过,我们对这个名词并不陌生,比较典型的当属1991年日本地价暴跌与2001年美国那斯达克指数暴跌。《辞海》(1999年版)对“泡沫经济”的解释是:“虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长,金融证券、地产价格飞涨,投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机,造成社会经济的虚假繁荣,最后必定泡沫破灭,导致社会震荡,甚至经济崩溃”。泡沫经济的涉及面很广,本文研究将其定位在北京的城市建设上,而不单纯是在房地产开发上,这是因为城市建设所包括的房地产开发、工业园区建设以及配套的道路交通、市政管线等基础设施建设,是相互依赖又相互制约的,任何单方的过度建设都可能带来泡沫隐患,三者之间的关系密不可分,必须协调发展。下面,从资源环境、市场供求以及思想观念三个方面对北京城市建设的泡沫隐患及产生根源进行剖析。
——北京城市建设规模和人口容量的确定以及工业园区的布局未能建立在对资源环境制约因素的分析之上。
北京自建国以来的城市扩张使其陷入严重的生态环境恶化和资源短缺困境。1949年,北京市区主要集中在旧城内及城外关厢一带,在此范围内有165万人口,有2000多万平方米的旧房屋,到2000年,北京市区已经扩展到东起定福庄,西到石景山,北起清河,南至南苑,方圆1040平方公里的范围,人口达850多万人,总建筑面积超过3亿平方米。城市扩张的进步意义是有目共睹的,它推动了社会的进步,促进了生产力的提高和经济效益的增长以及城市功能和城市体系的完善。但城市人口,工业、建筑的高度集中也带来了一系列制约社会经济持续发展的城市生态环境问题以及资源短缺问题。北京不仅面临严重缺水,还面临着能源紧缺,加之北京的生产生活物资基本上依赖于全国的供应,这一方面是商品经济发展的结果,另一方面也从侧面反映出北京的城市发展需求与它自身的资源优势不相匹配,造成运输成本上升导致的不经济,以及过分依赖外部而使自身的安全保障压力增大。北京的能源主要依靠河北、山西、内蒙能源基地向北京输电,以及着重建设陕甘宁天然气田至北京的输气管道;而水作为一种难以超越自然气候条件限制的资源,而成为制约城市建设规模及人口容量的主导因素。
就其自然生态系统,北京并非缺水地区;地球的水资源量折合地表径流,深度为150毫米,而北京地区为243毫米。如果没有人类的活动,北京的自然水生态是平衡的。1949年,北京人口约220万人,人均仍达1800立方米,尚未超过联合国1700立方米/人的缺水警戒线。2000年,北京市人口已达1380万,人口增加了5倍多,工业用水量增长了31倍,用水的过快增长已超过了本地水资源的承载力,成为世界上严重缺水的大城市之一。2000年人均水资源量不足300立方米,仅为全国人均2200立方米拥有量的1/8,世界人均水平的1/30,人均拥有水资源量在世界120多个国家的首都及大城市中居百位之后,平原地区地下水资源严重超采,已形成2300平方公里的漏斗区。特别是密云、官厅水库上游省份经济发展对水资源需求的增加,导致境外来水逐年减少,在国家规划的南水北调工程实施建成前,按照现有水利设施对水资源的开发利用能力预测,21世纪初期,在50%、75%和95%的不同保证率下,将分别缺水12亿立方米、16.4亿立方米和20亿立方米。
北京市采取产业结构调整、耗水耗能产业外迁、节流开源、南水北调等种种措施来克服水资源短缺的问题,即便如此,水资源的严重短缺仍然在很大程度上制约着北京未来人口的集聚潜力,这就意味着未来房地产开发市场的丧失。社会上现普遍存在的一种观点认为,在我国城市化大背景之下北京还应当吸纳一定规模的人口,而且加入世贸和承办奥运还会带来一定规模的市场空间。这样一种脱离了资源环境制约因素分析的认识,会导致新一轮的盲目投资建设,从而加剧北京泡沫隐患使之陷入一种不可收拾的地步。
城市建设存在一个适度规模的问题,这不仅体现在外部资源环境的制约上,也体现在城市内部的运行效率上。当一个城市超过适度规模时,就会延长通勤距离,导致过多的路线交叉,而使城市交通拥堵,而不得不使交通向地下和空中发展,增加建设投资,降低环境质量,却无法最终从根本上解决交通不通问题。那么,有人也许会想,既然北京规划市区规模过大,受到中心区能量辐射的远郊区县是否具有投资建设前景呢?为了回答这一问题,有必要回顾一下北京总体规划实施10年来的后果。
为了保证北京中心城区的政治文化中心功能,总体规划提出了“两个战略转移”的方针,即人口、产业从中心城区向远郊区县转移。在其指导下,1990—2000年,全市新增建设用地226平方公里之中,远郊区县占到148平方公里,是市区新增用地的2倍,其中工业占地48平方公里。自1992年以来,远郊区县规划建设了20多个县级以上开发区,规划用地高达100平方公里。这些小规模分布在各远郊区县的工业开发区,尽管在具体的开发项目上有所不同,但几乎属于同类型产业,本质上与低水平的重复建设没有多少差别,空间上的分散布局不利于产业链网的形成,无法使一个生产工艺的排出物成为下一个生产工艺的原材料,造成资源的低质低效利用和沉重的环境负荷,而且所有这些工业园区都面临土地资源、水资源短缺的制约,没有多少发展完善的空间。1992年市区与郊区GDP比值为78%比22%,2001年为75%比25%,并没有实现总体规划要求的“两个战略转移”中产业向远郊区县的转移。近10年的开发建设实践证明,尽管有地方优惠政策和资金的支持,各远郊区县工业的发展仍然超越不了自然资源与社会资源的制约,不仅土地和资金的产出效益较低,开发商一厢情愿的热情,带来的是大量土地储备造成的浪费和农田的荒废,以及环境污染对北京中心城区构成严重威胁。这种脱离实际的虚假繁荣使得远郊区县工业增长乏力,无法提供足够的就业机会,自然无法凝聚相应的人口,因此,对远郊区县进行投资建设同样存在巨大风险。
——北京市近10年的土地供应和房地产开发的速度和规模已经大大超过了市场所能消纳的容量。
1990年以来随着经济持续增长,北京城市建设规模不断扩大,城市建设用地增量达到历史最高水平。自1990—2000年,全市共新增城市建设用地226平方公里,占1949~2000年新增城市建设用地总量834平方公里的27%。《北京城市总体规划》预计城市建设用地规模可能达到的上限为:2000年全市城镇建设用地增至750平方公里左右,2010年达到900平方公里左右。实际情况是由于新增城市建设用地量较大,城市建设用地的规模已经达到930平方公里,提前10年达到总体规划中2010年的用地上限。与之相应的是房地产开发规模的快速增长。2001年,全年城镇房屋实现竣工面积2555万平方米,其中住宅1805万平方米,分别比2000年增长8.3%和20.4%。除去拆除的房屋,到2001年底,全市城镇房屋拥有量已达到3.77亿平方米,其中住宅2.01亿平方米,城镇居民人均住房使用面积达到17.62平方米,提前9年实现《北京城市总体规划》中2010年16.5平方米的发展目标。这种高速度、高强度的超常开发建设将不可避免地突破市场容量,导致商品房大量积压、资金周转不畅、银行呆帐坏帐增多,威胁国家金融系统安全。使问题更为严峻的是,这种泡沫隐患在全国具有普遍性。正像万科董事长王石说的那样:经过5年来的增长,圈地泡沫已经出现,其特征是圈地面积过大。万科目前在全国10个城市开发25个项目,平均每个项目还不到40万平方米。而在近年的圈地运动中,一家开发商竟圈下了1.8万亩土地,这已不是小区的概念,而更像是城镇建设。目前,全国房地产的平均负债率高达85%,一旦市场出现波动,企业的资金链就会出现断裂。
造成这种泡沫隐患的原因不仅是开发建设总量超过市场容量,还有一点即各种档次房屋开发建设量的构成比例与市场需求比例脱节,集中体现在高档房屋的开发与市场最大需求相背离,导致了大量高档房屋积压而工薪阶层所需的经济适用房供应严重不足的局面。2001年北京市的商品房开发销售比例为70.6%,空置率超过30%;而美国的房产空置率仅为7%,香港约为4%,国际公认的房地产开发警戒线即空置率最高为10%。而与此同时,北京的商品房销售价格居高不下,2001年,商品房均价为5062元/平方米,高于广州、上海等城市,仅低于深圳的5880元/平方米,这是开发方向与市场需求脱节,加上不切实际的人为炒作所造成的必然后果。有的房产在北京申奥成功前后每平方米涨了500—1000元,这与股市中炒作浦东概念股、WTO概念股如出一辙,而实际上成了发展商、中介商牟利的借口。
——导致北京城市建设开发过热的思想根源又在哪里?笔者通过对以下三个问题的澄清来具体说明。
1、国际现代化大都市的内涵
既保持古都风貌又具有全面对外开放的国际现代都市风采,一直是北京城市建设的理想。基于对“民族的即国际的”表面的理解,自80年代后期起涌现出一批“现代建筑的身子,古代建筑的帽子”之类的土洋结合体。这种生硬的组合,浪费了大量的资金,却并不能为众人所认同,至少可以得出结论:建筑的民族特色并不等同于大屋顶。到90年代后期,大屋顶的包袱终于被甩掉,而彻头彻尾的国际化建筑又毫无顾忌地矗立在长安街上。再看看今天规划的CBD,那就俨然是美国曼哈顿风格了。那么等到国际招投标的奥运主场馆建成使用后,北京是不是就可以无愧地称为国际现代化大都市了呢?
北京以紫禁城的南北向中轴线和长安街的东西向平衡轴统领全局。围绕紫禁城,西侧形成行政办公综合区,东侧形成外交使馆综合区,北侧筹建体育休闲场所,西北形成科教综合区,东北形成居住综合区。这样的格局可以与世界上任何一个国家的首都相媲美,为北京履行它的行政、文化、外交、科教中心职能奠定了物质空间基础。即便如此,北京距离国际现代化大都市也还有一步之遥,然而这一步即是最为艰难的一步。说它艰难是因为它蕴涵于生活工作在这个城市的从上到下的国民的头脑之中,它是无形的,但又是根本的。例如,判断北京是否是国际现代化大都市,至少要看政府各部门是否具有很高的办事效率,政府决策是否能做到科学、民主,是否具有快速的信息反馈机制,城市运行是否建立在法制法规之上,市民是否具备良好的精神面貌和文化素养,交通运转是否通畅,生活工作环境是否安全舒适,物质能源供应是否有保障,外部生态支持系统是否稳定等……。城市格局和建筑只是提供了活动的场所和背景,真正体现国际现代化大都市内涵的乃是——流动于各场所之间的人的行为。而我们是否又有太过注重物质的和外在的形式,试图通过实体的堆砌来弥补内在的空虚和不足之嫌呢?
2、以人为本的真谛
以人为本应当是城市建设体现对人性的关怀,便捷舒适当为其准则。但以人为本如果走向纵容人类的奢侈和懒惰,那就大错特错了。人性中有善恶之分,善的应当是对他人他物施以关怀,恶的则是对他人他物予以破坏。以人为本的“人”不是特指某一个体的人,而是广泛意义上的社会人群。社会人群的生存根本是自然,所以,以人为本即是以自然为本,而非人与自然的对立。
北京作为两代都城,留存下众多宝贵的历史文化遗产,最为典型的当属紫禁城及皇家园林。但从人性关怀的角度重新审视,偌大的皇宫不见几株树木,堆石砌柱,等级森严,为的是显示帝王的尊贵,维护帝王的统治,这不能说是符合一般意义上的亲近自然、天人合一的人之本性的。倾国库之所有大兴土木,挖池堆山建造起来的北海、颐和园和圆明园,改变了自然原有的地貌,硬要让江南风光在北京再现,不过是为了王室家族少数人群的奢侈消遣。这些都只能是历史,而不能成为我们今天人居环境营造的楷模,它不能代表广泛意义上的社会人群之利益,也不能符合自然之规律。
从某种意义上说,我们今天每一个人所享受的现代文明之恩惠都高于任何一个古代的帝王。我们有那么多的电器,驰骋于天上地下的代步工具,省去了许多的辛苦劳累。然而我们为这种高能耗、高物耗的生活方式所付出的代价是什么呢——城市越来越缺少清新的空气、洁净的水体和平衡生态的浓郁的树木。在以人为本旗号下开发建设的高档住宅或写字楼,大多依赖于高能耗的人工空气调节,而使居住其中的人们渐渐丧失了适应气候环境变化的能力。无论是居住环境的提供者还是居住环境的使用者,似乎都需要重新认识以人为本的真谛,共同将简朴自然的生活方式繁殖于人间。
3、对土地资源价值的认知
泡沫经济中土地资源的价值,一般是指土地开发建设之后,由土地资源的稀缺性和市场需求的无限拉动所决定;如果没有人在土地上盖房子,土地本身并没有价值。基于这种片面的认识,使得城市在扩张的进程中,肆无忌惮地占用农田,使国家的基本农田保护法形同一纸空文。
其实表土的形成需要经过漫长的过程,而且是风化、降水、植物、土壤微生物、土壤动物共同作用的结果。在自然条件下,1厘米厚的成熟表土需要一百至数百年的时间才能生成。对于我们这个只拥有世界总耕地7%却要养活世界1/4人口的国家,每一寸土地都显得弥足珍贵,农田的保护直接关系到国家的粮食安全保障。2000年北京人均耕地面积0.48亩,为全国平均水平的30%,而1990—2000年北京新增城市建设用地中,约50%以上是占用耕地。多年来城市用地以外延扩张为主,“开发区热”和“房地产热”造成土地开发利用效率很低,甚至造成闲置和浪费。人与自然长年作用形成的耕熟土壤,本是无价之宝,而经这种不负责任的开发建设,就使得这种珍稀的资源永远地丧失掉了。
北京过热的城市建设在全国各地或多或少都有所折射,有些地方不顾客观条件,“拔苗助长”式的城镇化建设浪费了大量的土地资源和资金,令国人痛心。笔者希望通过上述对北京城市建设泡沫隐患的剖析,为相关部门能够出台规避风险的政策措施,提供参考和依据。中国自古就有上行下效的风气,如果北京能够通过采取一系列科学有效的调控手段,稳妥地渡过难关,那么,对全国也将起到正面引导效果,这也是笔者所衷心期望的。