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“一女多嫁”后果谁担
由于重复登记,上海卢湾天天花园住宅小区的279套住房卖了600多次,其中一套房竟重复卖了7家——
一套房重复卖了7家
1998年以来,上海卢湾法院受理了多名天天花园业主状告上海天富房地产发展公司的房产纠纷。这些原告都称他们以几十万元至上百万元购买了天天花园产权房,但是时隔很久,产权证始终不见踪影。后来发展商承认房子已经抵押给银行,同意退款,业主拿着天富公司开出的空头支票却被银行拒付。法院依法对这一系列案件做了判决,然而在执行时却发现这些案件根本无法执行,原因是这些被执行的房产又有了新的业主。后来发现,这个天富公司在上海市多家法院37起诉讼案中扮演被告角色。
原来,天富公司老板蔡林芬在开发天天花园项目中自有资金仅为2000万元,却向12家银行机构抵押贷款(包括重复抵押贷款)5亿余元,为了支付高额利息,蔡林芬采取反复签订预售合同、商品房回购协议等形式,将天天花园中绝大多数商品房重复销售给业主,279套房卖了600多次,其中最多的一次是一套房子重复卖了7家。蔡林芬的违法操作侵犯了众多人的利益,受害者除了业主,还有众多给天富公司抵押贷款的银行机构和不明真相的企业。蔡林芬在这起诈骗案中因诈骗被判无期徒刑,得到了法律的惩处。然而,众多受害者的损失该如何得到补偿?
受害者损失惨重
记者来到天天花园,一层酒店大门紧闭,退了色的广告依稀可以看出昔日的繁华。一位天天花园的住户告诉记者:“现在这儿的住户没有一家有产权证,不过比起那些交了钱住不进来,又没有退款的人来说,我们很幸运了。”
上海德康公司是最大受害者。德康公司从卢湾区法院冻结产权中收购天天花园大酒店1—3层房产,1998年初经卢湾区产权办依法登记,交付给天富公司4000余万元(部分款项直接交给卢湾法院)。而后,德康公司将房屋租赁给蔡林芬的私营企业天天花园大酒店有限公司使用。2个月后,天富公司炮制重复售房合同,把德康公司的上述房产重复卖给卢湾市政公司,卢湾区产权办竟然进行了恶意的重复登记。致使德康公司的房产被占4年零3个月,德康公司损失了应该收取的租赁费3600余万元。在这起通过房产重复登记进行诈骗的案件中,德康公司一家就蒙受损失7600万元。
德康公司认为,房产局依法登记是为购房业主合法权益把关,违法重复登记等于是与诈骗犯协同诈骗。天天花园279套住房也就是因为大量重复登记才能卖600多次,如果房产不予登记,德康公司不可能拿出4000余万元巨款购房,都是房产局重复登记惹的祸。为此,德康公司向法院提起“行政赔偿”。2003年6月27日,上海市第一中级人民法院作出终审判决:重复登记违法行为尚未给德康公司造成直接损害,不支持赔偿请求。
“那我们遭受的巨大损失应该找谁承担责任呢?”德康公司对此判决不服,决定上诉至最高人民法院。
房产部门有何责任
为什么会出现重复登记?记者来到卢湾区房地产交易中心,见到当时的“登记官”刘红。她说:“这是职务行为,请去采访我的领导。”记者采访上海市房屋土地资源管理局一位领导,他解释说,1997年以前的确出现房产重复登记现象,主要原因是计算机没有联网,1997年以后基本上杜绝了。记者又问,同一个登记官在很短的时间里对同一个房产项目进行重复登记,不需要计算机联网吧?这位领导表示不清楚此事。
今年6月1日开始实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,对房屋买卖中“一房两卖”导致买卖合同不能实现的,出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿。这一解释对房产商恶性欺诈行为做出了惩罚性赔偿。然而,房产商“一房两卖”之欺诈所以得逞,最主要是因为房产登记部门重复登记所致。那么,房产管理部门为此该承担什么责任?
中国人民大学法学院王斐民先生认为,房产登记部门和登记人员的赔偿责任与登记部门的审查权限有关。我国对登记机关的审查权未作规定,即便如此,因房地产登记工作人员的过错,导致核准房地产登记不当或房地产登记册上的记载有误,给权利人造成经济损失的,也应由房产登记部门赔偿。除了国家赔偿责任外,登记部门及其工作人员因进行错误登记还应承担行政责任和刑事责任。就登记部门的行政责任而言,只要登记部门及其工作人员违反其职责进行了错误登记,就应承担行政责任,而对其是否有过错或者是否造成损失则在所不问;就登记部门的工作人员的行政责任和刑事责任而言,则适用过错原则。我国的《国家赔偿法》第14条就规定:“赔偿义务机关赔偿损失后,应当责令有故意或者重大过失的工作人员或者受委托的组织或者个人承担部分或者全部赔偿费。对有故意或者重大过失的责任人员,有关机关应当依法给予行政处分;构成犯罪的,应当依法追究刑事责任。”