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投资环境的优劣是吸引外来客户的关键因素,在当前国内外吸引外资的激烈竞争形势下,国际资本的流向很大程度上取决于一个地区的综合投资环境,尤其是投资软环境。房地产市场也是这样,良好的投资环境会带来更多的投资客户,从而为房地产市场注入新鲜的血液。
10月17日,国家统计局副局长邱晓华在介绍今年第三季度国民经济运行情况时说,前三季度全社会固定资产投资完成34351亿元,同比增长30.5%,在国有及其他经济类型投资中,基本建设投资增长29.1%;更新改造投资增长了37.2%;房地产投资增长了32.8%,都是一个比较快的增长。今年投资一个很突出的特点就是投资对国家财政资金的依赖程度明显减弱,企业的自筹、外资、国内贷款的增长明显快于预算内资金,这表明投资的自主增长的机制进一步改善。
投资的炽热使市场环境整体升温,特别是受资本影响巨大的房地产业,被资本力量灼烤得日趋白热化。
与上海持续受到资本青睐不同(详见本报10月15日1版报道),北京的资本力量在8月份得到了火山般的爆发,特别是境外、港澳台及京外地区的支持“井喷”,使京城房地产业绩达到了一个新的高度。
据著名国际物业顾问公司戴德梁行的统计,1至8月,境外、港澳台、外地个人买家占北京房地产市场商品房预售总量的22.35%(以套数计算),港澳台及外籍个人买家今年预购商品房的金额已逾6.6亿元人民币,外地个人买家投资更达100亿元人民币。特别是8月份以来,境外买家对北京房地产市场的投资气氛已经完全摆脱了SARS的影响而全面反弹——在商品房预售金额中,港澳台及外籍个人买家截至8月,第三季度的投资额已经倍于第二季度,其中8月又比7月增加了200%以上,达到近一段时间以来的最高值。
投资者看中交通和户型
从戴行提供的数字分析,此次投资热潮的重要特征是——
交通是重要的影响因素。以往,境外投资者对朝阳、海淀等具有完备的商业环境和完善的配套设施的区域十分青睐;而随着大北京战略的实施和奥运工程的启动,北京的交通环境迅速改善,使一些房质较好的近郊,如丰台、通州等地,成为了新宠;而崇文、昌平等地也因房价低、交通方便和房质优良受到关注。
另外,从目前市场小户型的热销也看出小户型成了个人投资者的最爱。作为境外个人买家投资,个人所能承受的风险是常常被最先考虑的因素,因为小户型租金不高,比较受租客的喜欢,即使租不出去也可以自住;而外地买家更多用于自住,追捧100~150平方米的小户型也是情理之中的事。
投资暴涨有因
至于8月投资暴涨的原因,泛城(中国)综合住宅服务部董事胡港文认为——
首先,是北京经济环境的整体利好。北京经济在SARS后的迅速回升,中国大环境的持续稳定发展,奥运经济的正式启动,CEPA落实后对中港澳经济合作的推动作用,都将形成合力吸引境外及京外投资者。
另外,过去境外投资者的目光主要放在了华东地区,经过两三年的运作,很多投资者都获利并回套,即收回在上海等沿海城市的收益而转投其他正在发展中、更具投资潜力的城市。北京无疑颇具吸引力。胡港文说,这种城市间的经济互动在北美地区非常普遍,整个华北地区将在未来几年内都会受此影响。
胡港文最后总结说,基于这些“吸引力”将在一段时期内发挥作用,所以境外、港澳台及京外投资者未来在北京房地产市场的比重将会大大提升。
投资度不及上海
三因素限制“北京引力”
以单月计,港澳台个人买家8月在京投资额比7月增加了334%,外籍买家增加了241%,于是有业内人士对外来投资过多对北京房市的影响持谨慎态度。但是,北京目前外来投资者的力量与上海和深圳还相差甚远。有资料显示,上海房地产市场的境外买家占全部交易投资额的6%,高价房中有一半由境外买家及外地买家买去;香港买家占深圳房地产市场的12%,其中部分楼盘超过半数;而在北京,港澳台客户只占了0.36%,外国客户只占了0.4%,总量仍未达到1%。
而且应该明白,外资的大量进入是任何地区经济发展的重要推动力量。随着投资者和消费者的更加理性置业,市场中的不安全因素将被降至更低。因此,北京房地产的资本吸取量还有非常大的潜力。
目前限制“北京引力”的主要原因有:
政策原因:北京房地产市场政策性较强,对非京买家的购房政策卡得很紧,在贷款等诸多方面存在限制条件。上海对外来投资者的政策比北京优惠,外来地产巨头纷纷在上海投下巨资,就是看好上海的发展潜力及较实惠的优惠政策。
城市原因:从城市发展来说,特别是上海这类沿海城市,开放较早,一般具有较好的对外经济贸易基础,在对外交往中适应性较强,引进、消化能力居全国的前列。而且毗邻香港、澳门,台湾,同时,距东亚、东南亚市场较近,从而为其境外、港澳台及其他非本地买家投资提供了机会。境外大企业看好上海、深圳这两个城市的发展潜力而积极投资,从而较早产生了一批外籍客户,他们购房主要的目的是用来投资;一些外地买家看中上海和深圳的赚钱机会,在获取丰厚利润后就考虑在此居住,以成为上海和深圳的居民为荣。
成本原因:主要是房地产交易时所发生的税费,房地产租赁在北京需要交纳的税费大约是交易额的17%,而上海的综合租赁税只有5%左右,北京过高的税费会使投资客户望而却步。另外,北京房价过高,而收入较上海和深圳两地低,在同等条件下上海和深圳会被优先选择。
应对之策
北京要提升经济的竞争力,扩大投资者的队伍,就要针对这些问题制定可行的对策,比如放宽购房政策,减少交易环节,加快购房速度;通过市场合理调整房地产价格;在政策允许的条件下适当发展境外的房地产开发公司,从而加大境外买家在京的购房比例,优化房地产市场结构;改善投资环境,给外来投资者优惠的政策,为其在北京投资创造机会,等等。
对于北京的开发商来说,要应对非北京个人购房现象,最主要的记者以为是应对市场进行精确定位。开发商应进行详细的市场调查,深入了解目标客户需求特性,针对这一客户群做出精确的市场定位,生产出符合这类人群的房地产产品。
其次,要寻求与本土化和国际化兼有的房地产经纪机构合作。精确的市场定位,充足的客源及行之有效的营销策略将是项目成败的关键。拥有本土资源及国际化资源的房地产经纪公司将是开发商的首选。开发商与本土化和国际化同时具备的房地产市场经纪公司合作,强强联合打造出市场上最优质的产品。
随着北京经济的发展,奥运效应的释放,越来越多的跨国机构进入北京:这就为房地产市场向更宽广方向发展创造了机会。尽管目前非京个人购房客户在市场上所占的比例还不多,但这将是房地产市场的又一个重点发展对象。