|
||||
房屋在雨季出现渗漏,绝大多数的开发商都会竭尽全力进行修缮,关键问题是,修了还漏,漏了再修,如此反复,造成居住者影响了正常的生活和工作,据投诉平台统计,在反映房屋出现渗漏后,开发商进行修缮始终没有解决问题的占全部投诉的78%,作为业主,最为关心的就是房屋一旦漏雨,谁来进行维修?费用由谁承担?造成的经济损失找谁赔偿?那么,商品房是否超过了保修期后开发商就可以不再进行维护,或者就可以不再过问了呢?针对房屋出现渗漏问题得不到彻底的解决,记者走访了律师,请他们就相关的法律法规,阐述如何应对房屋出现的问题。
击水律师事务所律师郭文礼
《物业管理条例》第三十一条规定在保修期内,开发商对物业有维修的责任。《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》规定了房面防水保修期为3年。而《建设工程质量管理条例》规定建设工程承包单位向建设单位承担屋面防水工程保修责任的保修期不低于5年。故商品房买卖双方还可视情况将防水保修期的时间约定得更长一些。保修期内房屋漏雨的维修责任既然在开发商,那么,维修费用理当由其一方负担;业主有证据表明的因漏雨造成的损失依法应由开发商承担赔偿责任。法律还规定,保修责任人怠于履行维修义务的,业主可自行或委托他人维修,所发生的合理费用保修责任人应该承担。
超出保修期后,漏雨问题由谁来管?有人依照对保修期要领的一般理解,认为应该由业主自费修理,这种认识其实是不正确的。通常情况下,商品在保修期后出现的质量问题,卖方的确可以不再免费修理。可是对于商品房这样特殊的商品来说,虽然屋顶之下对应的是业主的物业,但并不就此否定屋顶是整个住宅楼房的共用部位的性质。建设部与财政部联合发布的《住宅共用设施设备维修基金管理办法》对共用部位的维修费用从维修基金中支出有明确的规定。至于维修工作,原则上应该由小区的物业管理公司负责组织实施。当然,在此问题上,业主委员会有相当的决定权。至于此间业主因漏雨所遭受的损失,该谁负责?这需要具体问题具体分析,假设漏雨系建筑工程本身的质量问题所致,则受害方完全可以向开发商主张赔偿;如果在正常使用条件下,由于建筑物老化或因自然灾害造成漏雨而追究开发商的责任,可谓于理不通。
讨论保修期,有一个问题不能不涉及,那就是保修期从什么时候起算。商品房的买卖过程中,不乏存在开发商为逃避延迟交房的违约责任,草草地将一个未经验收合格甚至尚未完全竣工的房子交付给购房者现象。在此情况下开始算保修期,显然不仅有失公平,而且势必造成豆腐渣工程的大量出现。《商品房销售管理办法》等相关法律规定及规章均明确规定,商品房未经验收合格不得交付。目前采用的商品房买卖合同示范文本,也将“商品房验收合格后才能交付”列为合同内容之一。因此,保修期应该从房屋取得工程质量验收合格证及交由业主使用时起算。
实践中,商品房在保修期内出现质量问题,一般是由物业公司出面维修。有人想当然地认为,这是因为前期的物业公司是由开发商选聘的,开发商应该承担的义务自然要由物业公司来承担;或者认为物业公司与开发商是一套人马、两块牌子的关系以偏概全地与此相联系。于是有的业主当房屋出现质量问题时总是把责任归结到物业公司身上,以至于在提起诉讼时仅将物业公司列为被告。其实,法律虽然规定开发商在保修期内有保修责任,但未禁止其将义务委托分人完成。在楼盘售罄后,仍要求开发商对房屋出现的质量问题形成法律上的委托关系。但开发商作为法律上的责任主体身份并未因此改变。
此外,在房屋出现诸如漏雨等质量问题时,有的开发商竟然要求业主找建筑施工单位交涉。业主受开发商误导后,其急需解决的问题却在开发商与建筑施工单位之间形成踢皮球的局面。事实上,房屋买卖过程中,业主与施工单位并不存在法律上的关系,开发商的做法明显于法无据,有悖常理。
四方律师事务所律师林伟
大雨期间打电话咨询房屋漏雨问题的人很多,虽然房屋漏雨与存在影响安全居住使用的房屋质量问题相比不那么严重,但也是非常让人心烦的。究其原因是鉴于目前建筑施工规范及施工工艺程序,以及需要建设周期缩短的经济要求等综合因素造成的。那么具体解决商品房漏雨问题主要还是靠维修来解决。同时如果有财产受到损害的,可以要求赔偿,赔偿范围包括修复费用、误工损失费及与修房直接发生的相关费用。如果房屋几经修复仍然漏雨,可以找相关部门鉴定是否属于严重设计和质量缺陷,经鉴定属于严重设计和质量缺陷的并且由此给业主造成重大财产损失的,可以要求退房,在解除商品房买卖合同时还可以要求赔偿相应损失。
另外针对许多是公房漏雨问题的咨询,律师认为公房为房屋租赁关系,只能是维修,但无论是公房还是商品房维修前一定要确实找出漏雨问题的原因,采取最可靠的维修措施。