|
||||
泉城房产开发遭遇供需尴尬
在刚刚闭幕的齐鲁房地产展示交易会上,各式各样建筑精美、设计新颖的楼盘让泉城市民大开眼界,“水景住宅”、“阳光花园”、“园林别墅”等称呼也替代了原先的小区成为楼盘形象的新代言。形象包装更是毫不吝惜,除了高档画册、精美宣传彩页铺天盖地外,模特表演和人体彩绘也登上了房产公司宣传推介的舞台。
与开发商精心打造和热情筹备对比鲜明的是,大多消费者只是走马观花只看不买,与开发商的热情形成极大的反差。
“房价太贵了,根据目前的收入水平我们根本买不起。”诸多市民在接受记者采访时的一致反映,似乎能说明问题的症结所在。
高增长带来高空置
记者从济南市统计局了解到,济南房产施工面积近年是“芝麻开花节节高”,其中2001年增幅最大,较去年增长27.4%;今年1-9月份,新开工面积也达到了同比增长21.1%的发展速度。
与一路狂奔的房产开发速度相比,楼盘销售却没有和开发一样火爆,反而楼房的空置面积却是在飞速增加,成为房产商的一块心病。
统计显示,今年1-9月份,济南市商品房空置面积为52.5万平方米,同比增长11.9%,商品住宅空置面积为47.4万平方米,同比增长12.3%。更令人不可思议的是,今年1至5月份,济南市房产空置面积更是创了历史新高,商品房空置面积达到36万平方米,比上年同期增长31.4%;住宅空置面积32万平方米,同比增长30.6%。
对于济南出现如此高的商品房空置率,中国人民银行济南分行早在去年年底就曾向各商业银行发出警告:济南房产市场正出现局域性开发过热势头,结构性供求矛盾将影响开发商的资金流转,进而威胁到贷款安全。
“从目前的投资结构来看,济南的房产公司似乎并没有遇到资金瓶颈,在资金的来源结构上印证了这一点。”济南市统计局有关负责人告诉记者,“在当前房地产开发资金来源中,国内贷款比重下降,自筹资金和其他资金两项占了资金来源总额的绝大部分,占66.5%。”
业内人士指出,腰包里有钱只是房产老板敢于大幅投资房产的一方面,由于近年济南房产价格居高不下,价格的增长速度和市民消费水平的增长不成正比,妄图追逐微利时代的最高利润才是众多房产商们乐此不疲开发的根本原因。
价格超越市民负重
业内人士称,新开中高档楼盘近年异军突起并渐成“燎原”之势,成为了泉城房地产开发的主流方向。在新开发的房产中,4000-8000元高档楼盘占到了40%以上,2500-4000元的中档楼盘也占到了40%以上,2000元以下的房产则是“凤毛麟角”了。
有人给记者算了一笔账:月收入1200元(其实已经超越了济南市民的月平均收入水平),除去每月500元左右的花销,一年就剩下8000元左右。拿一套两居室的房产为例,按偏远地带每平方米价格为2500元计算,面积在75平方米左右(这已经是两居室中最小的面积了),总共需要18.75万元,起码也要挣23年。要买市区繁华地带就更是天方夜谭了。
据山东房地产网的一项济南房产市场调查显示,目前济南市场中档以上住房售价超过每平方米4000元,而在调查的3000户购房者中,需购置每平方米4000元以上住房的仅占4.5%,有61.4%的居民需要2000元以下的住房,商品住房供求明显出现结构性失调状况。
搜房网济南机构调查结论称,济南市房产的平均房价在每平方米3500元左右。其中历下区均价超过了每平方米4000元,市中区均价也达到了每平方米3974元。而到了相对较好的位置房价则已涨至每平方米8000元,房产价格已经远远超越了市民们所能承受的价格范围。
济南市房管局一位不愿透露姓名的人士说:“新房价格的居高不下,导致了二手房的交易程度异常火爆,并历史性地首次超过了新房的交易数量,成为了市民们安家置业的首选。”这对于房产商热度不减的开发来说,不能不说是一个不大不小的讽刺。
房价缘何居高不下
对于房产高价之说,开发商则不以为然。
某房产公司的营销总监说,一是由于济南可供房产开发的土地越来越少,导致了地价飙升,加大了开发成本;二是房子质量提高了,相关设施的投入增加了,房价自然也要水涨船高。这就和汽车一样,车的性能好了价格也要相对高一些。
对于记者问起房价的增长是否和消费者的消费水平成比例的问题,上述人士则是支吾半天说不上来。最后说了一句“我们的成本增加价格肯定要提高,消费者承受不了我们也没办法”。
业内人士指出,现在房产的利润相比其他行业还是高一些,这也是诸多公司不堪诱惑纷纷加入其中,济南市五个上市公司其中四个都已经涉及到房产开发就可见一斑。因此,在各行业已经进入微利时代之际,进军房产无疑是想实现赚取高额利润的最后一搏。
业内人士还指出,其他几个因素同样不容忽视:一是政府收费不尽合理。尽管建设部等部委早已采取了相关措施,力求尽可能地取消一些不合理收费,然而一些政府主管部门仍舍不得撒手,各种不合理收费仍旧禁而不绝,这样各种不合理收费最终只好转嫁到购房者身上。二是炒地皮现象愈演愈烈。当人们看到炒地皮有利可图的时候,一些人便经不住利益的诱惑,纷纷加入到炒地皮的行列中。一块不怎么起眼的地皮被炒来炒去,最后地价扶摇直上,到了房地产商手里已经被翻了几番。这种“炒来炒去”致使地价降不下来,房地产商只好把这种“成本”转嫁到购房者那里。三是房地产商人为抬高房价。由于房地产属于不动产,在某个时期具有升值潜力,一些不法房地产商便打出诱人广告,声称购买房产后将如何赚钱,经不住诱惑的人们随波逐流,造成了一种虚假的繁荣景象。