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●不能简单地把房价高看成是城市有吸引力、有竞争力的表现
●一些城市的政府对外来购房者不加分析,看不到今后可能对市场造成的风险及给经济发展带来的动荡
如今,中国人置业半径迅速扩大,由同城买楼转向异地置业,富人阶层中涌现的“置业候鸟群”越来越大,争分高端楼市。
前段时间,宁波举办了一届房地产展示会,来自上海、福州等地的外地楼盘收益颇丰,短短三天订出了近百套房子,让外地开发商喜出望外。无独有偶,在此前于3月底召开的上海房产宁波展示会上,宁波人异地置业的能力更是得到验证。来自上海、南京、苏州、南通等地20多家开发企业带来的30多个楼盘,两天内就有300多人与外地开发商达成购房意向。意向成交金额达1.15亿元。
异地置业风起云涌
区域经济一体化及交通状况的改善,促使人们置业观念也随之改变。房地产的地域性特征正逐步被冲淡,一些“精明”的开发商和地方政府开始把眼光投向本地以外的消费者。一时间“购房军团”、“异地展销”的概念刚唱罢,“房产异地巡展”形式又登场。异地置业风起云涌、炙手可热。据资料显示,杭州的房产已有一半归属外地人士;海滨城市大连的高档住宅至少三分之一被外地人买走;南国宝岛海南今年约五成商品房卖给了异地购房者。在北京已售的高档商品房中,有近50%为异地置业者所购买,而经济龙头上海在2000至2002年三年间,外地人购房占上海全部销售面积的比重逐步提升,分别占11.7%、18.5%、25.8%。
房地产向来是个区域性极强的行业,为什么会异地置业热风劲吹?中国房地产业协会副会长孟晓苏博士认为,近些年来,交通工具日益多元而便捷,飞机班车化,城际高速列车公交化,城际距离正在变短或消失,这是异地置业兴起的客观外部条件;富裕阶层正在逐步发展壮大,是异地置业的主观要件;而“假日经济”、“旅游经济”蓬勃兴起则对异地置业起了推动作用。此外,近几年银行利率一再下调,股市等投资市场风云变幻,风险相对小的不动产成为大量民间资本流向的一条稳妥途径;加之随户籍政策逐步放宽,使人口自由迁移和流动成为可能。
异地投机危机四伏
一般而言,投资性置业,指的是购房者将个人的闲余资金,通过购置房地产项目,并进行出租、经营等而获得长期或增值收益的一种商业活动;而投机则通常是利用某种商品暂时的短缺,甚至通过人为地炒作行为制造稀缺氛围,从中进行倒卖,短时间内出手并赚取巨额差价的行为。
据报道,外来人士来沪买房目的多在投资,这直接导致上海市高档住宅租售价格不断攀高。上海物价部门最新监测数据显示,今年七八月份,上海卢湾、静安等区部分楼盘每平方米均价已涨到8000至1万,浦东陆家嘴滨江地区更是高达两万元。
而由于存在大量的投机行为,繁荣的杭州楼市因此被蒙上阴影。最早来杭州置业的外地人主要来自温州、台州等地,他们当初购房的目的基本出于解决自己居住的需要。随着杭州经济、环境的向好、政策的放宽,这批先期买房的购房者开始把原先的住房卖掉,再买进新房。在赚取了“炒房”的第一桶金后,他们发现做房地产投资比股票、债券等风险小,收益高。因此,他们又引来更多的人将丰厚的外地民间资金砸向房地产市场领域。如今,投资接力棒传了一茬又一茬,房价在手中也越传越高,以致连一些开发商都对如今楼市价格感到恐惧。
正常的投资作为一种商业和市场行为无可厚非,但投资与投机,犹如两个孪生兄弟,常常是相伴相随、形影不离的。这二者间的角色也是很容易转换的,让人难以分辨。包藏在投资细胞里的投机因子一旦达到一定数量,对楼市的危害却是显而易见的。
专家分析,异地投机购房对楼市的负面影响是相当大的,一是投机者目的明确,只是“炒房”不想做房东,短期内可能将很快抛出又形成供应量,不是真正有效的需求;二是使楼市的需求量虚假放大,混淆了市场对需求的正常判断。投机者的存在,使开发商对销售情况和价格水平的预期大大提高,从而影响开发商对楼市的投放量;第三,由于投机行为包藏在投资行为中,具有隐性成分,往往被人忽视,但一旦楼市有风吹草动,就会很快显化,加剧市场波动。据称,在江西、广西某些地区,因为前段时间房价上涨过快,当地消费能力无法长久支撑,楼价已开始下跌,这中间就存在投机行为的因素,或因为开发商被市场虚假需求所骗,盲目过量开发。
加强预警规避风险
“异地置业”热反映出人们对我国地产市场的信心高涨,也有助于房地产市场的进一步活跃,促进消费。但也有业界人士认为其带来的问题也很明显。现在各方面虽然也在琢磨着如何为异地置业者规避风险,却鲜有人对异地置业投机行为给市场带来的风险和对地方经济可持续健康发展的影响进行研究。
眼下,许多城市政府出于筹集经营城市资金的需要,为使更多的土地以更高的价格出让,很乐意让楼市价格快速上升,甚至鼓动人们去投资房产,并简单地把房价高看着是城市有吸引力、有竞争力的表现。对外地购房者不加分析,甚至对大量的投机性购房也是一味鼓励和倾斜,而看不到它今后对楼市可能造成的风险,以及对经济发展带来的动荡。由于投机置业只是虚假的需求,在市场加大供应量或当地经济、楼市停缓时,这部分“需求”会很快吐回市场,进而加剧楼市、经济的动荡或泡沫。因此,切不可错把投机当商机、误以虚热为火热,而一叶障目,不见泰山,投机障目,不见风险。