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在复旦大学举办的管理学院总裁高级研修项目“天行健”总裁沙龙上,记者碰到在上海房地产50强排名中名列第七的东苑集团副总裁张文庆,谈及土地招标,他很郁闷,因为该企业刚刚参加的一个招标会流标了,流标原因是总体规划容积率太低,企业参标动力不足,因参标企业数量不够而自动流标。高地价加上低容积率,使上海城区房地产开发的操作难度增加许多。
限制容积率成为上海规划之利器
在10月22日举行的上海市城市规划会议上,重点提出上海市规划将要重新部署和安排。市长韩正在报告中指出,要进一步调整和优化上海人口、产业、城镇布局,促进城市空间资源合理配置。推进三个“优化”,应坚持从6340平方公里市域范围谋划上海发展,在中心城区增加公共绿地和公共空间、减少容积率和建筑容量,在郊区加快推进“三个集中”。明确提出在中心城区减少容积率。政府之手再次伸出,可以肯定的是在上海今后重新安排的规划上,容积率将扮演重要角色。
上半年,政府曾明确规定环线内住宅容积率不得超过2.5,这意味着超高层公寓将不会再出现,没有绿化环境的高层公寓被抛弃。目前,上海出台的几项政策将直接和未来房价相关,月初市政府提请人大常委会审议的《上海市城市规划条例修正案(草案)》,明确提出上海中心城建设“应当与人口疏解、功能提升、环境改善和景观优化相结合。增加公共绿地、公共活动空间,降低建筑容量,控制高层建筑,改善城市交通,完善基础设施,增强城市综合功能。”这意味着上海控制中心城区房地产开发的“双增双减”政策措施,将以法律的形式固定下来。如何“双增双减”,政府首要利器就是控制容积率。
正在热火朝天的进行着土地招标更能彻底体现政府的规划之手。比如在政府推出的38块招标土地中,据记者计算,容积率平均只有1.27,超过(含)2.0的只有两块,无超过2.5的,超过1.5的只有7块。
华东设计研究院有限公司副总设计师、第三设计所副所长郭建详说,从规划的角度,控制容积率是一个非常重要的手段,市区环境好坏,和容积率大小是非常有关系的。同时,政府压低容积率,是为了改善小区绿化环境,希望房地产企业开发小高层,可以压低房价,使老百姓得利。政府为了改善居民生活质量,控制建筑高度,这是经济发展到一定高度才会出现这种现象,以前老百姓只要有房子住就行,根本不管容积率。同时现在上海地基下沉过快,引起了全社会高度重视,所以限高也有这方面考虑。上海财经大学房地产经济研究中心主任印堃华则说:而出现这一问题主要原因则是,上世纪90年代,市政府规划权、土地批租权下放,有些区县过度重视招商,规划不够合理,上海市摊大饼式开发,向高空发展,超强度开发,使得房地产开发过多过密,绿化率不够,导致容积率过大。郊区现在控制容积率就是为了不要重复中心城区的错误。
容积率降低,企业在两难中竞争
东苑集团地处闵行莘庄,远离市区,集团一直想找块市区的地建成企业办公楼,这样方便对外交流。搜寻了很久才找到襄阳路一块不大不小,正好适合做办公楼,但是看了规划后很是犯难:容积率太低,可新建面积比原来动迁面积还要小,动迁面积7000多平方米,可开发面积只有5530平方米,拿这样地很不划算,不拿的话,以后这么适合的地难找了,最后还是去投标。但是像他们这样迫切的开发商却不多,由于容积率太低,由于投标数不到要求的三家,只有两家,所以最终还是流标了。东苑集团总共参加了3个~4个标,真正投的只有两个,但最后都流标了,张文庆对招标容积率偏低感受特别深刻:“现在容积率偏低在城市旧改项目中体现的特别明显,问题也格外突出。”容积率低的一个因素是,动拆迁应该是熟地,但事实上招标的并不是熟地,旧改没有完成,现在招标价格是熟地价格,包括旧城改造,包括大配套的价格。但是现在动拆迁过程中土地增值风险,万一居民因为土地增值,不同意原来拆迁补助,现在招标合同中没有写明责任由谁来承担。所以在这么低的容积率下,开发商不敢轻易拿地,风险高,利润薄。
而在郊区招标的土地依然存在这种问题,容积率低很尴尬:建别墅容积率太高,建小高层,售价上不去,企业利润也上不去,无利可图。张文庆说:“因为现在土地成本占总成本三分之一甚至一半以上,原来只是稳定的占三分之一到四分之一,建筑成本一般稳定在全部成本中三分之一。所以现在基本是低价决定房价。”如果容积率能够提高的话,就可以大大节约土地成本。
一个全国性大房地产公司近日在松江区沪亭拿到一块地,尽管拿到地却很是犯难,因为容积率0.7,在偏远郊区,如果建成联排别墅,售价则比较高,可能市场不太好,如果做成普通公寓房则受容积率限制,利润太低,不合算。想转让土地,但是好不容易拿到这个地,这是其进入上海住宅市场的第一个项目,又想好好做好。
一个海外大公司的高级经理李经理又给了记者另外一个积极参与招标的理由,李经理明确告诉记者,容积率偏低各个企业都注意到了,企业也研究过这个问题。当记者问到容积率偏低,企业该如何保证利润,李经理告诉记者,企业可以通过更好的管理来实现利润,由于嘉得置地采取系统管理,现在能把自己成本控制得很好,比如企业统一采购,降低损耗等等措施,这些都远远优于大多数房地产企业,企业利润来源是有保障的。而且企业做长期投资,一段时期利润率低点没有什么关系的,从长期看,企业利润还是能够得到保障的。
对此,张文庆对记者说:“房地产企业的竞争将会越来越激烈,未来小公司处境会越来越困难。”
控制容积率成为政府城建规划的重要手段,无意中也加剧了房地产企业间竞争,推动上海房地产企业间分化。