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单价4000元以下占预售总量的26.8%单价8000元以上已下降至预售总量的13.4%今年以来,本市房地产市场保持良好态势:供求关系基本平衡、各项指标高位运行。特别是第三季度,房地产开发投资、商品房施工面积、新开工面积、竣工面积、预售面积等指标均创新高。
房地产投资持续快速增长,预计全年将超过800亿元。今年1至9月,全市完成房地产开发投资702.59亿元,同比上升24.4%,占同期全社会固定资产投资总额1836.36亿元的38.25%,预计全年房地产开发投资同比增幅接近20%、占同期固定资产投资的比重继续保持在三分之一强。其中,外商及港澳台投资房地产比重继续增加,同期完成开发投资121.32亿元,增幅达到33%,占全市总投资的17.3%。目前,房地产开发资金充沛,企业资金到位达1050亿元,同比上升33.2%,其中,预售款及定金为主的其他资金占开发资金总量的五成。
土地供应量加大,中低价位商品住宅用地比重增加。今年以来,全市土地供应逐步放大。1至9月,全市共出让新增经营性用地1987.63公顷,其中商品住宅用地1615.85公顷,同比分别增长51.5%和46.7%。今年以来,本市加大对土地供应的宏观调控力度。首先,本市加大经营性土地公开招投标的推进力度,第三季度招投标土地供应量明显增加,达到94幅,约805公顷,占同期新增经营性项目出让土地总面积的91.6%。其次,中低价位商品住宅用地比重增加,供应结构趋于改善。今年新增土地中,在闵行、奉贤、松江、青浦、宝山、嘉定和南汇等七个区域的达1360.6万平方米,占总量的68.45%。
商品住宅开发结构逐步改善,旧区改造节奏得到有效控制。1至9月,全市新开工住宅2066.32万平方米,同比增长30.4%,其中,市中心区的开发比例下降至25%,内外环之间调整至49%,外环线外则上升至26%。同时,旧区改造节奏得到控制,拆迁户数和面积逐步下降,今年1至9月,共批准拆迁居民户数64300户,同比下降30%;1至9月,批准拆迁面积和实际拆迁面积同比分别下降36.5%和37.8%。
新建商品房供销两旺,二手房交易量大幅上升。今年以来,供应和需求同步高位增长。1至9月,全市商品房竣工面积为1608.24万平方米,销售面积为1609.33万平方米,供求关系基本平衡。第三季度,每平方米4000元以下的商品房预售登记面积占总量的比例为26.8%,与第二季度持平。这表明,自2000年以来,中低价商品房预售面积逐季减少的局面得到了控制。每平方米8000元以上高价房所占比重从二季度15%下降为13.4%,供需结构趋于合理。今年1至9月累计批准上市商品房预售面积2331.84万平方米,同期商品房预售登记面积2079.6万平方米,两者之比从上半年的1.03∶1上升为1.12∶1。
二手房交易发展迅速,已逐步逼近新建商品住宅交易量。今年1至9月,全市存量房买卖面积1664.09万平方米,与新建商品房预售面积之比为0.8:1。
住房消费继续趋热,商品房后市供应充足。近年来,住房交易面积和交易金额每年均由大幅提高,今年前三季度,新建商品房预售和存量房买卖金额总量达1849.23亿元,已超过同期全社会消费品零售总额。前三季度,个人购房贷款累计发放798.84亿元,其中,公积金贷款83.35亿元。截至9月底,全市个人购房贷款余额已达1889.8亿元,其中,公积金贷款余额为334.73亿元。
新建商品房上市节奏明显加快,今年三季度,全市新批准上市预售商品房达到1024.85万平方米。另外,全市新开工面积和在建商品房都达到历史新高,分别为2431.58万平方米和7393.28万平方米,预示新建商品房供应充足。