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上周四本报刊发的《北京商品房遭遇“贬值”尴尬》一文引起了读者的反响。不少开发商和买房人以及房屋经纪公司的有关人士纷纷通过电话、邮件就此现象发表了看法,对住宅的保值和增值提出了很多宝贵的建议,并倡议北京楼市掀起“楼盘保值、增值防卫战”。事实上,让人欣慰的是,北京的部分开发商和买房人已经在为住宅或社区的保值、增值而努力。
█北京楼盘打响“保值”防卫战
今典集团董事长张宝全指出,目前北京楼市所显现的“早先买的房子和现在买的房子都在贬值,新的楼盘永远比过去的老楼盘性价比高”的“楼盘贬值”现象,是北京房地产市场必须经历的时期,是市场化初期的反应。事实上,很多开发商、买房人、物业公司以及房屋经纪公司已经在通过各种“招”掀起了楼盘“保值”防卫战。
位于东直门的当代万国城二期“脱胎换骨”,同时请瑞士著名建筑大师和建筑物理大师联手合作推出了物理性能舒适、科技含量高、建筑形态经典现代、符合可持续发展的新产品“moma”;位于CBD的新城国际推出了名为“资产管理服务计划”,通过其投资商香港置地和万通集团已有的客户网络预约租户,提高交房后的租户成交比例,保证买房人的收益。
普通住宅也不例外,苹果社区倡导体验式商业经济的“苹果院落”是张宝全心中让“苹果”永远“飘香”的“制胜法宝”;第七街区旨在通过规划四星级酒店和一条以餐饮商务为主题的“鱼街”提升社区增值价值;华润置地推出的翡翠城二期便以“拿铁文化”为旗帜吸引崇尚个性、休闲、品味生活方式的人群……
█北京楼盘“保值”高招有几招
综合北京楼市中不少楼盘推出的“保值或增值”做法,不外以下几种:
第一种:针对品质升级过快而带来的“技术贬值”,一些开发商的做法是,将更多精力放在前期产品的研发上,而不是后期的装修装饰上。伟业顾问总经理林洁认为,一两年前,很多楼盘尤其是一些单价在8000元以上的高档楼盘开发商的开发理念很落后,往往只看重后期包装和装修的品质感、尊贵感,强调所谓的概念、建材,而忽略了前期的规划设计工作,导致楼盘内在气质和外部形象都比较“土”,“不耐看”,不能“保值”更不能“增值”。从今年开始,这种开发理念逐渐得到“纠正”,不少开发商开始静下心来,在前期的规划、产品的定位、研发上下功夫。
第二种:以“商”带“住”,用区域土地价值的提升,给住宅带来投资潜力。比较典型的楼盘有第七街区。第七街区位于西南四环岳各庄桥东南角,该项目在规划时,利用市政道路,牺牲了部分住宅面积,把社区配套商业设施全都放在住宅楼的外围,和规划中的四星级酒店形成一个商业街区,利用商业来带动区域土地价值的提升,使住宅实现保值、增值。
第三种:通过附加服务,提升楼盘形象,从而使楼盘保值。很多楼盘尤其是高档楼盘纷纷引进国外酒店管理机构或国外物业管理公司管理小区的物业便是这种做法。
█“保值防卫战”能否使北京商品房保值
不难看出,不管是出于销售压力还是想做品牌企业等原因,北京的开发商已经开始关注房屋的价值,尤其是再上市后的价值。那么,开发商所采取的这些保值措施能使北京的商品房保值甚至增值吗?
当代投资集团副总裁周学军认为,住宅的保值和升值应该是由两部分决定:即地产和房产。从长远看,北京的地价呈现上涨趋势是毋庸置疑的事实,很多楼盘因为没有把“房产”做好,“房产”的贬值无形中把“地产”的升值部分拉平,甚至出现负数,就出现楼盘贬值现象。同样,这个事实也提醒我们,在选择楼盘的时候,除了看楼盘“房产”本身是否具备保值的可能性外,也应考虑楼盘所在地的“地产”在北京城市功能的发展中,是否处于快速上升的区域。
此外,从欧美、亚洲等地区发达国家的房地产发展和香港地区的房地产发展规律看,开发商的保值措施只是为住宅的保值增值提供了前提,但你所买的房子能不能保值,能不能增值,还和物业公司的管理、你以及你的邻居息息相关。不能回避的问题是物业管理费的缴纳问题。很多开发商为快速卖房,往往把物业管理费定得很低;很多买房人在入住的时候,也不愿意缴纳物业管理费,而物业管理和买东西一样也是“花多少钱,买多少东西”,如果一个小区的物业管理费过低,或买房人不愿缴纳,物业管理跟不上,硬件再好,房子也不能升值。同样让人遗憾的是目前国外已经普遍形成的“街区”感在北京新开发的小区内基本没有形成,北京的很多小区内还存在许多业主不爱惜公共部位、公共设施和小区名誉的事,与物业管理公司发生了矛盾,轻则不交物业管理费,重则“闹事”,这样的小区即使房子再好,也难“增值”。