|
||||
由于北京市房地产市场的细分,小户型成为年轻人置业的重要力量。加上今年年初炫特区等项目的热销,小户型市场持续升温,大量的小户型产品投向市场,在CBD以及周边地区,就集中了炫特区、后现代城、飘H OM E等十多个项目,据统计,投向市场的项目共达55个。由于产品供应量的加大,市场竞争的加剧,在小户型这个特定市场上,又面临着进一步细分的趋势。
品质更加多元化
精装修已经成为小户型市场的通行做法。大部分小户型项目都提供全套精装修。比如炫特区,在今年年初推出的1.0、2.0、3.0版中,赠送全套精装修,从各种地面砖到TCL家电,欧乐家具,几乎业主带上牙刷就可以入住。但是相应的精装修会带来较高的单价,除了炫特区的开盘价格在5000多元/平方米,其余的如荣丰2008、绿景苑SOLO等每平方米价格在8000元以上,一些相对较低的价格也维持在7000元左右。所以小户型虽然低总价,但单价并不便宜,这必然会制约一部分人的购买欲望。
随着项目的增多,这种同一的精装修模式将逐渐不适应日益复杂多元的消费者需求。面临着第二次进一步细分,细分的结果是对品质的要求进一步多元化。一些项目将进行简单的装修,从而将成本控制下来,以较低的价格入市,比如易构空间。而另外一些项目将品质作得更高,比如炫特区推出的第三期的炫王子M ALL式星级公寓中的小户型酒店式公寓,不仅实行精装修,而且提供全套酒店式服务,将客户群锁定成功的高层白领或纯粹的投资客。
目标客户进一步细分
一般意义上小户型目标客户是年轻的白领,包括在北京发展的北漂一族。如炫特区的业主大多是在CBD及燕莎商圈工作、年龄从22岁到30岁之间的年轻白领,蜂鸟社区的也是以中关村地区的白领为目标客户。但是由于市场供应量的大增,这个年龄群的消费者已经远远不能消化投向市场上的小户型产品。因此一些针对老年人或者经济收入比较低的一些家庭的小户型的产品会在市场上出现,如在顺义的东方太阳城就推出了专门针对老年人的小户型公寓。
对于一些前途无限、但是积蓄不丰的年轻白领来说,小户型更多的是一种临时意义上的居所,是他们在取得更大成就、购买更大房子之前的一个跳板。从功能意义上来看,小户型是一种过渡性产品。以炫特区为一个分界线,我们可以看到,之前的小户型项目大多由大户型变脸而来,产品方面存在诸多的不尽如人意之处。很多关于小户型产品将昙花一现的论点主要由此而来。
而老人和低收入者之所以选择小户型却更多的是从经济条件来考虑,小户型的使用价值对于他们来说是长期的。老年和低收入客户群的挖掘,必将重新定义小户型,改变小户型短线产品的形象,为小户型成为一种稳定的产品形式提供了可能。
建筑设计向纵深发展
对于小户型的重新定义将对建筑设计提出更高的要求,特别是从平面格局到空间的一些变化。小户型对空间和平面的要求比较高,面积比较紧凑,对每一个小的空间的利用都非常有价值。随着竞争的加剧,在空间上也会出现一些新的趋势,出现一些新的建筑风格。因为随着目标客户的变化,相应地对建筑风格也会提出不同要求。
作为北京市第一个国际青年社区,我们从炫特区的设计可以看出小户型在这方面的努力。与原来一些半路出家的小户型项目不同,炫特区从设计之初,就定位为青年社区,在今年年初推出的户型多达100多种。并且针对小户型面积小,做饭困难的问题,精心设计了W INZIP可拉式厨房,实现了小户型的厨房革命。