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房地产业增势强劲
房地产企业对行业发展持十分乐观态度,企业家信心十足。从重庆市企调队近5个季度的房地产景气调查数据来看,重庆市房地产业景气指数持续看涨,三季度达到了150.03点,创下历史最高。
重庆房地产开发投资增长速度快,继续攀高的趋势明显。今年前三季度,重庆市累计完成房地产开发投资额195.39亿元,同比增长速度达到了48.3%,是同期GDP增长速度的4.4倍。数据显示,今年重庆房地产开发投资增速每月均在40%左右,后半年继续探高的趋势明显。
房屋开发出现结构调整趋势,住宅开发比重上升。目前,重庆市房地产投资结构适应市场需求正经历结构性调整,住宅开发投资比重提高;办公楼因市场基本饱和,商业营业用房因空置率较高,二者均呈现投资下降趋势。
房地产开发资金到位状况良好,资金来源结构基本合理。统计资料显示,今年1月~8月份,重庆市房地产开发投资累计到位资金212.29亿元,同比增长53.8%。资金到位率达126.5%。资金的充裕有效地保障了房地产开发投资的持续快速增长。此外,从资金来源构成情况看,企业自筹资金所占比重达到国家的有关规定,贷款所占比重基本合理,金融风险相对较小。
商品房平均销售价格继续看涨,但增长速度呈下降趋势。截至今年8月末,重庆市商品房平均销售价格为1704元/平方米,比年初上涨了148元,即在20个月内重庆房地产每平方米均价上涨252元。但是8月份的商品房均价却比上月下降24元,其中,住宅下降7元,为1446元/平方米。商品房销售均价下跌的主要原因,在于渝北区等临近主城地区的房地产开发活跃,房价便宜(低于平均价格),从而拉低了全市房价。从趋势上看,虽然受土地价格上涨、市场供需和市场预期的影响,重庆房地产价格仍会上涨,但是随着部分房地产开发向城市周边(含近郊)延伸的进程加快,全市房地产均价增长速度减缓的趋势在短期内还会延续。
房地产的需求略大于供给,住宅需求趋旺。房价上涨并没抑制消费者购买欲,从今年1月~8月份数据看,全市房地产消费需求持续增长。1月~8月份,全市住宅竣工面积373.4万平方米,同期销售面积为391.18万平方米。此外,全市土地购置与土地开发成倍增长。
商品房供需总量将进一步扩大
城镇化发展战略的进一步实施,将有利于拓展房地产开发区域。一方面城镇化战略将极大地拓展重庆主城区半径,使得重庆主城区房地产开发在区域半径上和区域面积上获得更广阔的空间;另一方面城镇化战略的实施将形成一些新的区域性的城市中心,这将是房地产开发的新区域。此外,随着城镇化战略的逐步推进,全市就业压力将得到缓解,部分外出民工回乡就业,一般选择进城,同时部分小镇居民也将因城市的便利等积极因素进城,从而带动二手房、老户型空置房及县市一级城市的商品房消费。
旧城改造加大重庆房地产业发展的筹码。一方面在老城区改造过程中大量房屋拆迁,造成部分居民或租赁户购房,从而形成即期购买力,促进商品房的销售;另一方面,旧房屋拆迁后的新房开发以及新商业圈的形成将使房地产企业在主城区的一些核心地段获得开发机会,从而因土地级差获得更丰厚的利润。
货币分房政策的进一步落实刺激房地产消费。货币分房政策享受人群的增加,将带动房地产消费需求的增加。
中高收入人群的不断增加,加大购房需求潜力。重庆城市居民总体收入水平逐年增加,中高收入的经营者、白领、银领阶层的人数在扩大,他们中大部分都有购房需求。从统计数据来看,2002年重庆普通高校招生人数为75365人,按照学生毕业后50%会留在重庆工作计算,在今后3年~4年内,每年留在重庆工作或在外地求学回渝工作的总人数将在4万以上。一方面,这部分人将形成持续的需求;另一方面,这部分消费群的消费决策将更为理性,有利于促进重庆市房地产市场的良性发展。
房地产消费出现新趋势。从目前的消费者情况看,30岁~40岁的消费群体逐渐减少,30岁以下的消费群体将逐渐上升为主流。同时,受先进地区及国际化居家方式和理念的影响,住宅“阶梯式”消费观念已被普遍认同,并在部分人群中得以实现。同时,随着城市化进程加快和“半小时主城区”目标实现,中远郊的交通状况将得到极大改善,“1+1”的现代居家理念被越来越多的消费者所接受,并日渐成为一种时尚和新趋势。
地区经济快速、持续发展以及全市从业人员收入稳定增长,支撑房地产业保持较快发展速度。一方面,当前重庆市的经济正处于快速发展时期,各种经济发展潜力正逐步显现,这将有力地支撑房地产保持较快速度发展;另一方面,近两年来重庆市从业人员的年平均收入增长速度在10%左右,这将带动房价保持相应速度增长。此外,重庆市政府已经出台的一些政策或采取的措施也对房地产市场发展带来诸多积极因素。
除以上几点有利发展因素外,重庆市房地产发展还存在两个问题值得关注:一是空置房问题较为突出。截至今年7月,该市空置一年以上的商品房面积为262.40万平方米,比上月末增加2.22万平方米。全市空置房面积在400万平方米左右,如果以每平方米占压资金1000元,那么空置房占压资金在40亿元左右;二是部分企业出现高负债。截止今年6月,重庆市17家房地产企业集团平均资产负债率达到78.9%,有8家集团的负债率超过了80%,其中5家集团在85%以上,个别企业甚至超过了90%。