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11月20日下午,由《休闲时尚》、《精品购物指南》、《北京晚报》、《北京青年报》联合主办的“轻松置业小户型”专题研讨会在京举行。京城10家小户型地产开发商和多家媒体参加了此次研讨会,在谈论今后小户型项目发展方向时,有业内人士出语惊人——
小户型发展不会一路绿灯
殷则环:北京中原市场总监
关于小户型的发展,我可能给大家泼点冷水。
首先几个卖得比较好的小户型项目位置都较集中,像中关村、CBD、燕莎商圈等,距离一些白领的聚集地比较近,说白了,小户型在空间因素上满足了年轻人购买的需求,因此有很多的地域性限制。不是所有的地区都能够成为小户型的旺销区域的,所以不能盲目做小户型。
其二,北京整个房地产的资金链没有完全循环起来,也就是北京二手房的发展还不尽如人意。在南方,很多家庭可能在短短的十年里头需要购买两到三次房,第一次可能买的相对比较小的户型,再逐步淘汰,二手房的交易量也比较大。而北京的二手房上市,喊的很响,实际操作起来并不简单,比如贷款的渠道,房子手续的问题等等。随着北京市二手房市场的开放,可能会影响到一批小户型的销售,从总价上来看,第一次置业者可能会选择二手房。所以,我认为在未来的发展当中,小户型项目并非是一路绿灯,有可能碰到红灯。
小户型不再专供白领和北漂
张卫克:炫特区总经理
一般小户型都是精装修,相对来说品质都比较高,随着项目的逐渐增多,品质的进一步多元化会有所体现。因为小户型对空间和平面的要求比较高,对每一个小的空间的利用都非常有价值有意义,因此发展商会在小户型的建筑设计上做文章。在客户群上,小户型的目标客户会被进一步细分,因为从目前的小户型项目来说,可能更多的是针对上班的白领和北漂一族,是不是有可能会针对其他层面,比如说老年人或者经济收入比较低的一些家庭,这种小户型的产品会不会在市场出现?我想,随着整个小户型市场竞争的白热化,其必然结果就是产品的激烈竞争。随着目标客户的变化,整个小户型的产品、建筑风格、社区配套、环境肯定都会有一些变化。
小户型要进一步
强化实惠和实用
季满如:逸成东苑·A计划销售总监
小户型主要是两类人群在购买:一是投资人群,二就是年轻人,今后开发商应该针对这两群人来考虑,应该还有很多可供挖掘的空间。
此外,无论运作什么样的小户型,首先一点就更加需要强调实惠和实用性,第二点一定要强调小户型的社区特点,适合年轻人和投资人短期居住的商业的配套,生活的便利性方面的需求。比如针对小户型的日常生活消费特点,做配套时尽量符合三个条件,即符合日常生活的需求,符合日常生活的成本,符合日常生活的习惯,小户型的业主追求的是“实在”、“实用”与“实惠”。像小型的超市、餐馆、酒吧、洗衣店等都会为业主提供方便的日常需求。
小户型关键在于功能而非大小
张健:北京工业大学建筑系教授
注册建筑师
目前,发达国家对住宅建设都有两个标准:一个是面积标准,还有一个是功能标准,而且是面积标准服务于功能标准的,各个国家都在一定的适当的面积下追求住宅功能的新的变化。从功能方面来说,某些国家提的要求是特别明确的,比如说像日本,因为日本地少人多的矛盾是特别地严重,对住宅面积严格控制,不建大套型的住宅,同时它十分重视住宅的功能,对住宅的功能水平做出的规定是特别详细的,比如说单体住宅包括耐久性、防水、防热、防声、换气、安全性等这些指标,并且每5年修改一次,当他们认为这个标准不适应社会发展的时候,他们不是改住宅面积的大小,只是改住宅功能来适应当前生活水平。那么我想,我们的小户型建设也要朝这个方向发展,就是说在追求更好的功能方面应该有更大的作为。
现在在日本的住宅市场上出现了一种小户型,叫一室住宅,面积大约是70平方米左右,层高7.8米,把客厅卧室全都放在7.8米高的房子里面,它用高差来分隔卧室、起居室,还有厨房和厕所,其他的隔墙基本都是没有的。我们问过日本专家,说这样的房子是不是私密性会很差?他说现在日本有一些人特别希望小户型里面的人没有什么距离感,特别亲近,而这种户型就适合了这种人的心理要求,这种房子现在在日本还是挺受欢迎的,满足了一批人的购买需求。不知道能否给中国的小户型做一点借鉴。