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前不久召开的中央经济工作会议上,明确2004年我国将把扩大消费作为扩大内需的着力点。而据建设部专家预测,作为我国近年来消费主要增长点的住房消费,2004年将继续升温。
房地产业的迅猛发展自然引发对资金的“巨大消耗”。据初步统计,2003年是我国房地产业自1998年以来投资增幅最快的一年,在连续5年年均增长近20%的基础上,去年1—11月,全国房地产开发累计完成投资达1万亿元。
但很快,反应敏锐的货币市场就对房地产市场的投资风险开始有所警觉。央行重申规范房地产信贷管理的121号文下发后,各商业银行提高了对房地产行业的放贷门槛。这一举措使习惯了以往“借贷开发”的开发商们顿感资金吃紧,纷纷寻找其它融资渠道。
业界人士认为,如果把2003年称为“房地产政策年”,那么2004年将无疑是房地产业的金融创新年,如何多渠道实行融资成为房地产商们的头等大事。
目前,除银行贷款外,信托受到开发商们的青睐。一般来说,开发商通过信托方式融资,其财务成本要比银行同期贷款基础利率至少高出3-5个百分点,而信托公司在抵押、担保方面也会设置多道“防火墙”,一旦发现信托资金面临风险时,将会启动担保程序,以保全信托财产。再者,信托不能采取公募的方式以及缺乏退出机制,因此流通性要远逊于股票、债券、基金和银行存款。
此外,在今年股市转暖、利率市场化改革不断推进的金融大背景下,出于比价效应,投资人在参照其它金融产品的收益率时,对信托产品的收益预期必然会大大提高,进而拉升了房地产项目投资的财务成本。更何况一部分资金将会在股市投资收益预期提高的情况下,进入证券市场,从而分散对房地产的投资。
业内人士估测,2003年全国房地产行业通过信托方式募集资金大约50多亿元左右。而同年1—11月,全国房地产开发投资额就已突破万亿。因此,对开发商来说,实际上带有私募性质的信托资金,不仅成本高而且受“一法两规”的限定,使得信托融资池小水浅,能募集的资金有限,难以“普渡众生”。
在这种态势下,房地产行业的优胜劣汰几成必然选择,谁实力强谁就存活下来。当开发商们对自己所处境地有了清醒认识后,通过价格竞争来迅速整合市场,或许就成了实力雄厚者的制胜之器。
可以预见的是,随着银行业对房地产信贷管理日趋规范,以及资本市场形势的变化,房地产市场投资要走向成熟,2004年的“磨难”关不得不过。