|
||||
“我们的投资回报率超过15%”、“我们保证×年回本”、“一铺养三代”、“商铺是金”,在商铺大战中,这样的宣传用语可谓到处存在,每平方米卖出天价的报道也纷见于各种报端,北京的商铺真的有这么高的回报率吗?
广厦时代日前派出记者,对万通小商品市场、三里屯雅秀服装市场和现代城的餐馆进行了调查。在行业选择上,三个样本均为高利润行业,小商品、餐饮、服装,而三个样本的经营者也均为行业中的佼佼者。而实际的调查结果却是,我们以利润率最高的行业、经营最佳者为参数,而且排除了一切经营风险,得到的最理想的投资回报率也不超过15%。
通过记者采访和资料整理,我们发现即使在商业氛围比较发达的上海、香港等地,商铺的投资回报率也不超过8%。我们不否认北京可商务、商业化的资源很多,我们也可以看到诸多的地产开发商,尤其是一些商业地产的开发商在努力地改善投资环境,在经营模式和理念上创新,但是千万别把话说得过大,别轻易拿投资回报率作文字功夫。
在年关即至之际,在各种各样的排行榜、风云榜推出之际,在各种打着调查为名的行业评选出台之际,没有什么比真实更难得。随着购房人、投资者的成熟和理性化,地产界需要更多的沉静与踏实。对于政府部门来说,也需要更多的公开的信息。
不能回避的误差
这次采访难度相当大。有90%以上的采访对象拒绝接受采访,理由是老板不在、相关人员不在、数字不方便提供、牵扯商业机密、没有时间接受采访等等。实际上采访的核心是想知道商铺所有者、经营者赚多少钱,这恰恰是在我国财税体制尚不健全下商家最为忌讳的问题。
接受记者采访的人一旦被问到利润率、回报率时,一般都要思考良久然后慢慢说出,由于给出的数字没有经过第三方认证,尽管我们相信采访对象说的句句是事实,但我们承认目前无从核实其准确性。
商铺与地段、位置密切相关。我们采访的这些成型商铺并不对今后的商铺有比照性,投资商铺要对周边的商铺市场进行考察,得出合理的预期。
尽管有不可回避的误差,但我们还是想通过这份调查报告给投资者和梦想当老板的经营者一个提醒,从选铺风险到经营风险,从各种成本到不可预知的各项支出,未来的不确定性要求投资者必须从前人身上学到经验。
北京的商铺回报率真实吗
用每年税前收益除以投资总额,得出年回报率15%,这是我们综合所调查样本得到的数字,它来自北京利润最高的服装行业和地段最好、运营最佳的商铺。从中我们可知北京的商铺回报率的制高点。而北京很多商铺开发商认定的一般回报率都在15%以上。
记者电话打到一家定位在青年时尚类的底商,售铺小姐告诉记者回报率完全可以达到15%。她举例说,按照周边成熟的市场行情,50万元的10平米商铺每年可以收入7.5万元。但她同时告知,开发商承诺的两年返租却只有8%。她解释说:“开发商目的是为了做活这个市场,地租尽可以先吸引商气、攒足人气。”一些业主放弃开发商的8%回报率转而到网上寻找高价,记者在网上看到,同样是10平米的商铺,10月开盘时的业主自租价已经从每月5000元降到目前的2200元,相对的回报率从12%降到5.28%。
华高莱斯总经理李忠认为,业权统一的商铺生命力更强,因为它便于管理,不存在竞相压价的风险。而据统计,业权分散正是目前所有商铺开发商共同面临的问题。
找到真实的投资回报率可以借鉴外地的行情。在90年代中期香港房地产走高时,“投资住宅、别墅是铜;投资写字楼是银;投资商铺则是金”的说法尤为盛行。但即使这样,数据显示的回报率并非高得离谱。90年代中期香港一般住宅回报率在4%至5%之间,商铺回报率是5%至6%之间。
在上海,戴德梁行上海商铺部董事廖珈庚告诉记者,上海商铺的平均回报率不超过8%。尽管上海是公认的全国最大的商业城市,但为什么没有北京的回报率高呢?原来,与北京略有不同的是,上海最著名的商业设施云集在淮海路和南京路上,这些路段的商铺资源大多被国有企业垄断,只租不卖,导致商铺市场只能是有价无货。他同时认为,8%对于上海来说是合理的,营业收入不能支持超高的回报率,2~3元/天/平方米的租金各方都有赚头。
在商业专家的眼里,投资商铺的“钱景”并不那么乐观。专家认为,只有少数商铺回报率能达到20%以上,投资商铺风险变化多端,同一个区域人气旺的地区每平方米每天的销售额能达到60元到80元,人气差的地方只有10元到20元。在营业额不可能大幅度增长的情况下,高额的租金必然会带来经营者的高风险。经营者在无法承担高风险的时候,租金的数额也就会受到限制,甚至可能租不出去。投资商铺的回报也就无从谈起了。
在经济学家夏业良眼里,投资商铺的风险关键在于开发商与投资人的信息不对称。投资人缺少对商铺投资的专业知识,容易轻信开发商。个人投资商铺应该找专业公司或人士咨询,但同时他承认目前对个人投资商铺的研究尚属很少有人介入的领域。